浅析不动产登记的法律意义

马美英

房地产属于不动产，不动产物权的变动是指不动产物权的发生变更及消灭。各国关于物权变动的立法例不尽相同，但出于对社会经济秩序和交易安全的基本保障，登记总是被作为不动产物权变动的公示方法如以规定，成为现代不动产制度中的一个重要组成部分。在我国，基于法律行为而发生的不动产物权变动实行债权形式主义。也就是采意思主义与登记，交付与之结合，不承认有物权行为及其无因构成。 认为物权变动为债权行为的应有之力，登记则为不动产物权变动的生效要件，以确定物权的状态，保护交易安全。

房地产权属登记是指专门的登记机关对方地产权利人、房地产权力性质、房地产权力来源、取得时间、变更情况和房地产的面积、结构、用途等在专门的簿册中进行记载的一种法律制度。与物权变动理论相同我国目前实行的也是登记要件主义，即房地产权属的确定和转移必须经过登记，物权转移才成立。

当然也有人提出为了加强对善意相对人的保护，可以实行与我国现行制度不同的登记对抗主义：“所有权的设定和移转，依法事人的意思表示而产生效力。”登记不是发生效力的必须程序。” 我不同意以上观点。综合分析我国的情况在保障交易安全和保护善意相对人的利益两难抉择间，其基本的原则首先应当选择登记要件主义，强调登记的作用，即：“不动产物权的取得，消灭和变更，非经登记，不生效力。” 理由如下：

不动产是重要的社会生产生活资料，物权又具有如追及，排它等强大的效力。这就需要在不动产物权发生变动时，其状态必须予以公示。LOCalhosT也就是说可以使当事人和第三人均得从外部认识物权的存在和现象，这是人类法律生活的一项重大制度。以登记作为公示方法使物权状态得以明晰列于登记薄之上而可以向公众公示，确立，保护物权的存在，才能保护交易安全，奠定信用基础，维持社会经济秩序的稳定。这是一种公法技术对私法关系的调整，是一种必须的公私法同时作用的产物。在经济生活中起了很重要的作用。现代的商品经济要求在个别的交易活动上确立基本的游戏规则，使个人活动有秩序地自由进行。此点的缺失将使物权效力过分行使而各方俱伤，所以在不动产物权变动，我们首先应当强调登记的效力，加强对安全的保护。相对于登记要件主义，登记对抗主义的立法例较为简便易行，充分尊重了当事人的意思自治，但是若实行该主义，则一旦原不动产所有人将其财产让与受让人以后尚未登记而又移转给第三人，容易形成在不动产之上的多重权利状态。 使物权的归属无法确定。将登记的效力过分缩小而难以达到保障交易安全的目的。

由上可见，登记在物权法体系中扮演了极其重要的角色。特别在我国现有的状态下。体制的更迭还未完全结束，强调登记的效力是建立统一开放市场的必须。所以我国应选择登记要件主义，以保护社会交易安全为先。这是我们处理物权变动时应坚持的首要原则。