| 网站首页 | 范文 | 演讲致词 | 汇报体会 | 总结报告 | 公文方案 | 领导讲话 | 党建工会 | 论文 | 文档 | 书信 | 
您现在的位置: 范文大全网 >> 公文方案 >> 公文写作 >> 正文 用户登录 新用户注册
物业管理的瓶颈—业主委员会           
物业管理的瓶颈—业主委员会

《国家物业管理条例》第二条:“本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”

本条是物业管理的定义:首先物业管理是由业主通过选聘物业管理企业的方式来实现的活动;其次是物业管理活动的基础是物业管理服务合同;再次是物业管理的内容是业主和物业管理企业对物业进行维修、养护、管理,对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护。

一、物业管理的内容和物业管理的基础,决定了业主大会、业主委员会的职能作用

物业管理服务的内容特点是无法排他和不可分割性。如保安、保洁、绿化,房屋公共设施设备的维修养护都具有公共物品的性质,一旦提供,全体业主都可以享用。同样,挤占公用面积、私搭乱建、违章装修、恶意欠费等行为都将损害所有业主的利益。物业管理企业所提供的除特约服务以外全部是为全体业主的公共服务,业主大会、业主委员会作为全体业主集体利益的代表,要监督物业管理企业所提供的公共服务。同时,也通过《业主公约》等自律机制,制约作为个体的业主侵害集体利益的行为。简言之,业主大会、业主委员会的职责是监督物业管理企业,制约个体业主,维护全体业主在物业管理方面的公共利益。

物业管理活动的基础是物业管理服务合同。作为物业管理活动的法律主体的是业主(前期是开发商)和物业管理企业。业主大会、业主委员会只能代表物业管理区域内全体业主,维护业主在物业管理方面的合法权益。LOCaLHosT除此之外,业主大会、业主委员会没有其他权利,业主大会是物业管理活动中的权利机构,业主委员会只是业主大会执行机构,它只有执行业主大会的决定职责。据此,《条例》凡六章六十九条,业主及业主大会专章十五条。其中明确了业主的概念,规定了业主的权利与义务,业主大会的组成、宗旨、成立条件、职责、会议制度、议事规则,业主委员会的性质、职责与组成,业主公约的内容、法律效力,业主大会、业主委员会与居民委员会的关系等内容。为了规范业大会的活动,维护业主的合法权益,根据《物业管理条例》,建设部又颁发了《业主大会规程》。可见,国家从立法上对此审慎与重视的程度。

业主大会、业主委员会是物业管理活动中业主的自治组织,它应当也只能代表物业管理区域内全体业主维护全体业主在物业管理方面的权益。

二、业主大会、业主委员会在在物业管理活动中的职能作用

业主大会是通过业主民主选举产生的,《条例》第十一条:“业主大会履行下列职责:

(一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则;

(二)选举、更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作;

(三)选聘、解聘物业管理企业;

(四)决定专项维修资金使用、续筹方案,并监督实施;

(五)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

(六)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。”

《条例》第十五条:“业主委员会是业主大会的执行机构,履行下列职责:

(一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;

(二) 代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物

业服务合同;

(三) 及时了解业主物业使用人的意见和建议,监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;

(四)监督业主公约的实施;

(五)业主大会赋予的其他职责。”

业主有权选聘物业管理企业,有权将不同的管理内容委托给不同的专业服务公司管理,同时,业主也有权自己进行管理。按照《条例》总则第二条对物业管理的定义,《条例》所规范的物业管理活动,仅限于业主选聘物业管理企业所进行的物业管理活动。业主的这种权利,充分体现了财产所有权中对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。业主大会一经民主选举产生,基于业主对房屋的所有权,享有对物业和相关共同事务进行管理的权利,将通过业主大会来实现,而业主委员会则是业主大会的执行机构,落实业主大会业主作出的各项决定,具体行使有关物业管理事务的职能。

三、业主委员会的现状是阻碍物业管理规范发展的瓶颈

业主大会、业主委员会、在物业管理活动中的地位是不可或缺的,其重要意义不言而喻。然而,综观我国物业管理的现状,小区建设中业主委员会的发展速度远远落后于物业公司,业主委员会的规范化程度也远远落后于物业公司。作为物业管理活动中的重要的法律主体业主大会、业主委员会没有及时建立健全,或缺位或不能充分发挥其职能,一些业主委员会滥用职权将小区弄得鸡犬不宁,直接影响物业管理活动的法制化、规范化的进程。

用现行的物业管理法律、法规规范物业管理企业相对业主而言比较容易,规范业主则难度较大。物业公司作为企业,上有行业主管部门、工商行政管理部门、行业协会制约,下有广大业主的监督,如若违规,寸步难行。而作为房屋所有权人的业主,则为小区聚居的个体居民,其职业各不相同,文化程度、道德修养等个人素质千差万别。对物业管理法律法规及其相关知识,或知之甚少或全无所知。现代居住小区的特点是房屋毗连,邻里却互不相通,颇有“鸡犬之声相闻,老死不相往来。”的意思。房屋毗连导致共用部分,共用设施设备的增多,而不相往来使得业主只关注个人居室空间舒适温馨,而很少注重外部环境。

小区业主的违章装修,房地产行政主管部门、行政执法部门无有效措施,物业管理企业更无可奈何。不遵守业主公约,私搭乱建侵占公用面积、恶性欠费这些严重侵害多数业主利益的行为,仅靠物业公司解决不了问题。以欠费为例,无论是新旧小区均不能达到100%的收费率。虽然《条例》明文规定物业管理企业可以向法院起诉欠费业主,但收费难成为长期困扰物业公司阻碍物业管理企业

[1] [2] [3] 下一页

  • 上一个公文方案:

  • 下一个公文方案:


  • 看了《物业管理的瓶颈—业主委员会》的网友还看了:
    [企划方案]兼职教师管理制度
    [企划方案]中学物理仪器室管理规章制度
    [企划方案]扬尘污染整治管理暂行方案
    [企划方案]金融机构人民币管理责任书
    [计划方案]员工食堂成本控制管理方案
    [计划方案]物业公司行政人事部年度工作计划
    [计划方案]大一班级学期管理计划书
    [计划方案]学校扁平化管理实施方案
    [企划方案]国土局关于实行岗位廉政风险等级管理的实施方案
    [合同范本]《前期物业服务合同》

    公文写作
    普通公文方案*乡2007年政府工作报告
    普通公文方案公司后备人才队伍建设方案
    普通公文方案年度述职报告(国税局局长)
    普通公文方案公司2007年工作总结和2006年工作
    普通公文方案个人述职述廉报告
    普通公文方案教师转变观念   学生全面发展
    普通公文方案中国电信企业文化建设之我见
    普通公文方案***镇“百名干部进农家”活动情况
    普通公文方案关于印发节约使用办公用品爱护办
    普通公文方案吉列成功奥妙:简单的增长配方(
    普通公文方案增收节支工作会上的讲话
    普通公文方案任长霞事迹观后感
    公文方案
    普通公文方案[合同范本]房屋租赁简易合同
    普通公文方案[公文写作]报酬待遇管理规定
    普通公文方案[公文写作]在全区农村妇女双学双比
    普通公文方案[公文写作]小学教师个人工作总结
    普通公文方案[公文写作]共青团××市委保持*党员
    普通公文方案[公文写作]*局诫勉谈话试行办法
    普通公文方案[公文写作]是什么阻碍农民收入增长
    普通公文方案[公文写作]通讯信息工作办法
    范文大全
    普通范文[范文大全]八一建军节500字征文
    普通范文[演讲稿]竞聘上岗演讲稿范文
    普通范文[范文大全]保持纯洁性心得体会
    普通范文[范文大全]市农村公路日常管理养护
    普通范文[范文大全]计划生育执法工作经验介
    普通范文[入党申请书]入党思想汇报范文——我
    普通范文[零八零二]<SMT专业毕业设计>课程教
    普通范文[范文大全]暴雪橙色警报安全行车经
    演讲致词
    普通演讲[婚丧致辞]婚礼致辞
    普通演讲[节日祝福语]中秋节搞笑QQ签名
    普通演讲[爱国演讲]优秀党员爱国演讲稿——我
    普通演讲[节日祝福语]五四青年节的意义
    普通演讲[比赛演讲]仓库保管员爱岗敬业演讲稿
    普通演讲[学生演讲稿范文]学校三月国旗下讲话
    工作范文
    普通汇报体会[学习体会]教师治庸问责学习心得
    普通公文方案[申报材料]续订劳动合同的申请报告
    普通汇报体会[心得体会]大学生法制教育心得体会
    普通公文方案[常用公文]关于教育系统2007年党风廉
    普通总结[工作汇报]我区五五法制宣传教育工作
    普通总结[工作计划]利用系列主题班会对学生进
    普通总结[工作总结]乡镇2010年综治、法制宣传
    普通汇报体会[思想汇报]2011党员转正思想汇报范文
    普通公文方案[公文写作]校广播站站长竞聘演讲稿
    普通总结[工作总结]通讯分场安全生产工作总结
    普通公文方案[企划方案]小学读书活动方案
    普通总结[工作汇报]县交通局企业的改革经验材