在房地产市场仍处于调控的浓重观望气氛之际,央行日前发布的《2004中国房地产金融报告》引起了市场的热切关注。当然,我们更关心中国的银行体系向房地产业融资是如何快速攀升的,由此巨额房地产信贷催生了银行体系的巨大金融风险。

其实,银行体系向房地产市场过度融资的迹象是非常明显的。由央行报告显示,从房地产贷款的余额分析,1998年房地产贷款只有3106.23亿元,2004年底达到了26306.3亿元,6年间年均增长42.8%。其中,1998年居民个人购房贷款只有426.2亿元,2004年增加到16002.3亿元(年均增长83.0%)；1998年房地产开发贷款只有2680.1亿元,到2004年房地产开发贷款达到了7810.9亿元(年均增长20%)。由此表明,房地产贷款增长率已远远高于全部金融机构人民币贷款增长率。例如,2003年底房地产贷款增长率比金融机构全部人民币贷款增长率高20.1个百分点,2004年这个差距有所减小,但仍高11.3个百分点,今年1季度房地产贷款增长率与全部人民币贷款增长率的差距为14.9个百分点。

另外,从房地产贷款占金融机构全部人民币贷款的比例看,1998年底房地产贷款余额只占金融机构人民币贷款余额的3.6%,到2004年底这一比例提高到14.8%。LoCalHOsT同时,房地产贷款占金融机构中长期贷款的份额逐步增加。2002年3月末,这一份额为27.2%,2003年6月底达到32.1%,2004年底达到34.3%,今年3月底上升到34.5%。

当然,上述数据还不包括土地储备贷款。按照央行的统计,2004年底我国土地储备贷款余额为828.4亿元,而综合授信的额度更大。如果再将土地或房子抵押贷款的数额算进去,估计2004年银行体系向房地产业的贷款余额将接近金融机构人民币贷款余额的40%-50%之间规模。

上述这组数据充分表明,银行体系对房地产业的过度融资规模是非常惊人的。尽管央行指出,房地产贷款的风险主要体现在房地产开发商贷款的不良贷款率较高(约在10%-11%之间),个人购房贷款的不良贷款率较低(约为1.5%左右),但随着未来房屋税收政策的逐步到位和物业管理费用的提高,购房者的还款能力可能受到影响,按揭贷款可能出现风险。事实上,房地产贷款的更大风险还来自于房地产市场的繁荣中止后所产生的系统性金融风险。

为此,我们有必要了解一下银行体系为何偏好于房地产贷款。在房价快速上涨时期,人们对土地升值的心理预期增强,并进一步强化了房地产必然升值的心理预期。对想回避风险的银行而言,房价的持续上涨成了一个诱人的理由,促使了银行向房地产业过度融资的投机倾向,扩大对土地或房子的担保贷款业务成了银行发放贷款的最佳出路之一,从而使大量资金从银行的传统业务转入到土地及房地产投资的担保贷款领域里。例如,2004年上海市银行有76%的新增人民币贷款是流向了房地产业。当房地产已成为银行贷款的重要抵押品时,房地产的增值又促使银行创造更多的信贷,这些新创造的信贷资金又回流到房地产市场,由此会创造出更大的房地产泡沫。但一旦泡沫破灭,土地价格及房价由上涨转向下跌,作为抵押物的房地产就会贬值甚至大幅缩水,就会给银行带来不小的损失。由此,房地产市场风险极易转化为银行的信贷风险,对房地产业的过度融资就会转化为银行体系中新的大量不良贷款,银行贷款的坏账风险也将集中释放。

因而,在一定程度上讲,银行体系向房地产业的过度融资,与投机性需求日益增长和住房房价的快速飙升一起,共同筑造了目前房地产市场的非理性繁荣,也导致了房地产市场波动对银行体系资产质量的影响越来越大。