[专家观点]房地产市场正处于变盘前夜

由于房地产在国民经济中的特殊地位以及牵涉到千家万户、各利益主体的切身利益，又面临近几年房价持续大幅上涨及宏观调控的双重影响，下一步房地产价格是涨是跌？倒底谁能有效影响甚至决定房地产走势？房地产未来发展格局如何演化？无论是消费者、投资者、地产商、银行、政府以及各房地产相关从业主体，对这些问题都可谓是关心备至，纷纷从不同角度提出自己的看法，一时间房地产成了人们茶余饭后讨论的最热门话题。我个人以为，政府的宏观调控政策也好，刺激托市政策也罢，对房地产市场的影响只能是局部性的、暂时的，并不能从根本上改变房地产市场的固有运行规律，房价涨跌将不以各利益主体的良好愿望为转移，而会严格遵循市场规律运行，在目前市场成交量下降、买卖双方等待观望的僵持局面中，消费者将会占据主动，房地产市场的调整在所难免。

一、目前房地产市场观望气氛浓厚，市场正处于变盘的前夜

今年以来由国务院关于稳定住房价格的两个“八条”及七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》主导的房产新政，标志着我国自亚洲金融危机以来刺激房地产需求增长的政策发生了转变，全国房地产市场出现整体性降温。其实自今年一季度以来，房地产投资增幅就逐月回落，１－６月份全国房地产投资增长２３．５％，其中商品住宅投资增长２１．３％，房地产开发投资比一季度增幅回落３．２个百分点，低于同期城镇固定资产投资增幅１个百分点，房地产增长已开始进入调整期，其中东部地区调整迹象最为明显，投资规模前五大省市有四个投资增长明显回落，并带动整个东部地区房地产增长明显降温。LocaLHOSt房地产开发、销售中依赖性极强的信贷资金增幅也明显放缓，截至５月末，我国银行业金融机构房地产贷款余额２．８１万亿元，增幅回落３３．３８个百分点，其中住房开发贷款余额４５９５．８亿元，增幅回落６９．２４个百分点，个人住房消费贷款新增额呈现逐月减少趋势，而缺少了银行资金的“输血”功能，房地产业发展前景堪忧！

再从销售市场看，出于对目前房地产市场泡沫的担心，国家对房地产实行了种种紧缩政策，上海、杭州等房地产热点地区市场明显降温，七部委联手遏制房价措施出台之后，市场交易量大幅下降，等待观望和持币待购正在成为房地产市场的主旋律，开发商在收缩还是扩张之间、政策在收紧还是放宽之间游移不定，房地产市场出现滞涨局面，１－６月份全国商品住宅销售面积增幅，５年来首次低于竣工面积增幅，过去供求矛盾比较突出的杭州、南京、青岛等城市，市场供应开始略大于需求，上海市商品住宅市场供求比例，也由今年一季度的０．８５１转变为１－６月份的１．１２１。商品住宅成交总量下降，尤其是高价位、大套型住房成交量下降幅度更大，１－６月份全国４０个大中城市，有１９个城市商品住房登记销售面积同比负增长。密集出台的抑制房价政策，除了使眼下部分地区出现交投冷清、市场观望气氛浓厚外，还将在中期对全国房地产市场产生降温影响，在买家持币观望、市场接盘稀少的情况下，一些投机、投资性的二手住房，开始转向长期出租，租赁市场房源供应量明显增多，这将对房产租赁市场构成租金下滑压力，投资性购房需求将会因此受到抑制。种种迹象表明，房地产市场在经过买卖双方一段时间的僵持后，已经到了即将变盘的前夜。

二、政府政策对房地产市场的影响有多大？

目前有某学者提出的一个观点在房地产界非常流行，认为目前房地产市场的各参与主体均不希望房价下跌：８０％的居民家庭已经拥有了自己的住房，当然不希望自己最大的不动产缩水；由于房地产业产业链条长，对其他产业的拉动作用强，土地出让收入对财政的贡献度日益提高，房地产业的发展对地区经济起着举足轻重的作用，地方政府对房地产的积极性异乎寻常的高；银行担心房价下跌会产生数量巨大的不良贷款甚至引发金融风险，何况目前个人住房贷款还是银行的“优质资产”；税务部门也希望房地产能快速发展，营业税、契税、增殖税、所得税也水涨船高；媒体、工程设计、建筑公司、房地产中介等相关从业机构都期望能从飞速发展的房地产业中分一杯羹；而作为房地产业各种利益交织点的开发商对房地产的态度更是毋用多言。粗一看，论据还很充分，房地产价格的确没有下跌的理由。那事实究竟是否这样？我个人认为，房地产作为一种商品，就会遵循市场固有的供求规律，而作为投资品，同样逃脱不了价值规律的制约，其价格在某一特定时间内也许会偏离价值较远，表现为价格泡沫，但从较长时间看，其价格一定会向其内在价值回归。政府的调控政策对房地产市场的影响只能是局部性的、暂时的，并不能从根本上改变房地产市场的固有运行规律，房价涨跌将不以各利益主体的良好愿望为转移，而会严格遵循市场规律运行。

国内外就有许多活生生的例子，日本的房地产市场在８０年代可谓是牛气冲天，“土地不败”观念深入人心，可从９０年代初开始，房地产市场连续萧条了十年。香港房地产价格从七十年代开始进入长达二十多年的上涨期，但在１９９７年达到顶点后，三年之内房地产价格平均跌了５０％以上，难道日本、香港政府当局会放任房地产市场下跌？还是说日本、香港政府当局经济实力和调控能力不如我国某些地方政府？只能说市场规律是谁也改变不了的，政府政策也不是万能的，政策调控只能顺势而为。再比如房地产作为投资品，和股票具有较大

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