房地产开发置业有限公司偷漏税款案 文章作者：caofel 文章加入时间：2005年8月20日10:13 房地产开发置业有限公司偷漏税款案 一、 基本案情 某房地产开发置业有限公司为专项检查案件，我们检查小组于200 年12月开始对其纳税情况进行检查。 该企业为个人合伙企业，200 年成立，注册资本400万元，主要经营：开发建设、出售、管理某市场商住楼和商业设施。应向地税局缴纳的税种有：营业税、土地增值税、城建税、教育费附加、印花税等。企业所得税由国税局征收。 经过对企业经营及纳税情况的初步了解，确定以帐簿检查为主，辅之以询问和实地调查等的检查方式。 二、 发现问题 该公司主营业务为建造并出售、出租商业设施等取得的收入，帐簿记载为“预收帐款—房屋销售”、“主营业务收入—商品房销售收入、出租租收入”，我们在检查中针对其发生的营业收入与记帐情况是否吻合，帐簿记载收入是否按规定缴纳了各项税收重点实施检查。检查中，我们采取了抽查、核对、帐实相互印证等方法，结合对有关问题的询问，发现如下五方面问题： 1、出租用的市场大棚成本挤入出售的商品房成本，，导致土地增值税扣除项目增大。 该公司200 年5月起开发建造、出售某市场的商住楼和市场设施，200 年10月全部完工，并已销售完毕。在检查过程中，我们在审核帐簿时发现该公司有部份商品大棚和摊位转入物业公司，计?元1200平米作固定资产管理。遂到实地查看，并走访了市场摊位租用人，发现市场大棚和摊位面积与帐面面积出入很大，经实际测量和计算有二分之一部份计?元在工程决算时挤入了出售商品房的成本，增大了扣除项目金额，少缴土地增值税?元。wWw.ybASK.CoM 2、虚开材料发票，列入工程成本，偷漏土地增值税。 根据检查开发成本科目及相关工程发包合同，该公司所有工程全部是以双包（包工包料）的形式发包的，但帐面却列支了?吨水泥，价款计?万元，经询问和走访相关当事人，从未销售水泥给该公司。据此确定为虚开的材料发票，故意人为增大开发成本，减少增值额，少缴土地增值税?元。 3、工程完工后不决算，以予算发包价格计入工程成本，导致工程成本不实。 我们在审核开发成本科目时，该公司帐面所有的工程结算价格与发包价格全部一致，遂审核了该项目全部设计图纸，并到实地查看，发现建成后的商品房与设计发包时有很大的改变，工程量减少了很多，随即询证了所有的工程承包人。经调查，实际上所有工程全部有所改变，并相应减少了工程价款，而在工程结算时，该公司要求所有承包人全部按当时的发包价格开具建安发票，结算工程价款，票面与实际价款之间的差额部份的建安营业税款由该公司承担，人为增大土建工程成本?元，扩大扣除项目金额，少缴土地增值税?元。 4、子虚乌有，虚列工程项目，虚开建安发票，增大工程成本。 我们根据平面布置图和建安合同，到现场查验对照，发现?元的辅助设施根本未施工，属虚假合同，而该公司授意工程人员根据予算全额开具发票入帐，虚增工程成本,少缴土地增值税?元。 5、转让土地使用权收入不入帐，偷漏销售不动产各税，并导致扣除项目不实。 我们在询问有关当事人过程中，掌握了该公司在土地平整过程中可能有转让土地使用权的行为，而在帐面未发现转让收入。根据掌握的线索，我们找到了受让人，查实转让收入?元，少交营业税等?元、土地增值税?元。 三、 处理方案 1、根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第二条、第四条的规定，该公司转让土地使用权未做销售收入?元，应补缴营业税?元、城建税?元、教育费附加?元； 2、《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条、第三条、第四 条、第十条、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条之规定，应向该公司追缴土地增值税?元。 3、根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条第一款的规定，对该公司采用不列收入、多列支出等手段，少缴税款?元，定性为偷税，并对该公司处以所偷税款?倍的罚款计?元。 四、案例分析 1、纳税人税法观念不强，采取非正当手段虚*以达到避税目的，而税务机关在代开建安发票时，对要求代*的内容是否真实，审核不仔细，只需缴纳营业税及其附加就开具的现象时有发生。作为房地产开发企业来说虽然缴纳了营业税等，但我地建安行业税负在5.4%左右，与土地增值税和企业所得税的税负比，明显偏低（相差57.6%左右）。这是房地产开发企业，偷逃企业所得税、土地增值税的一个重要的手段和原因。 2 、目前税务机关与国土、规划设计、房地产行业主管部门的合作与配合，基本上处在松散性、协议性状态，只是税务部门的一厢情愿。房地产开发项目从土地使用权的取得，到工程项目的立项、开工、再到商品房的预售、产权登记都要经过政府相关部门的批准和监督。因此，对房地产行业税收的征管，要依靠相关部门的协助配合，以掌握房地产企业的税源资料，但是出于种种原因很难形成部门合力。 如土地使用权取得环节，这是房地产项目成本构成的主要环节，尽管国务院颁发的土地增值税条例明确要求土地管理部门应向税务部门提供土地权属等与征税有关的各种资料，但在现实工作中并没有得以有效的实行。目前，税务部门的计税依据只能依靠企业提供的《土地出让合同》，如果土地发生再次转让，在未能取得转让合同的情况下，税务部门根本无从知情。 因此，今后我们在对房地产企业的税务稽查中，应重点加强对上述两方面的审核，加大稽查力度，进一步规范纳税人的纳税行为，使税款能够做到应收尽收。另一方面应通过各种渠道宣传这方面的税收政策，使纳税人能够及时准确掌握与之有关的税收政策，避免查一户纠正一户的情况存在 文章出处： 【大 中 小】 【打印】 【关闭】