近年来，随着国民经济的快速发展，城镇居民生活水平的不断提高，人们对住房条件改善的需求越来越高，房地产业日渐成为地区经济发展的支柱产业，随之而来的是一些大中城市出现的房价“爆涨”现象，针对这一情况，国家出台了一系列宏观调控措施对房地产市场进行调整，本文就**市房地产市场的发展状况及趋势进行分析预测。

一、房地产

市场的发展现状

**市位于**中部，地处经济欠发达地区，是**自治区最大的工业城市，房地产业发展起步较晚，但近年来随着投资环境改善及城市改造建设步伐的加快，房地产业得以迅速发展。

（一）房地产开发企业情况

目前，**市共有各类房地产开发企业231家，其中有资质等级企业85家，暂定资质企业146家，有资质等级企业中二级企业10家，三级企业23家，四级企业52家。开发企业以内资和民营为主，国有企业数量逐年减少。外阜开发商加快进入**市场步伐，这加剧了市场竞争，同时也抬高了本地企业参与竞争的准入门槛。开发企业注册资金总额达到22.51亿元，从业人员达到4808人，人均占用资金量达到46.83万元。

（二）房地产开发投资情况

房地产开发投资持续增长。2006年，房地产开发投资首次突破50亿元，达到59.29亿元，与2005年全年相比同比增长91.3%，是“十五”期间房地产开发累计投资的1/3。

在房地产开发总投资中住宅建设完成的投资为47.8亿元，同比增长136.6%。WWW.yBASk.COM其它用途房屋的投资共11.49亿元。房地产开发项目投资增幅明显。

（三）2006年新开工项目情况

在全部施工面积中，2006年新开工面积为404.4万平方米，同比增长125%；其中住宅新开工面积约为354.4万平方米，同比增长151.2%;房屋竣工面积194.8万平方米，其中住宅竣工面积151万平方米。

（四）房地产交易市场情况

1、新建商品房交易情况

2006年，新建商品房成交14413套，同比增长17.97%，成交面积125.91万平方米，同比增长18.38%，其中住宅9995套，同比增长11.40%，成交面积104.04万平方米，同比增长17.67%；非住宅4418套，同比增长36.15%，成交面积21.87万平方米，同比增长21.91%，其中商业营业用房成交3748套，成交面积20.11万平方米。2006年**市新建商品住宅平均价格为1526.5元/平方米，较2005年上涨7.5%。

2、新建商品房供求情况

2001-2006年，**市房屋竣工面积分别为91.5万平方米、78.64万平方米、133.6万平方米、139.01万平方米、204.15万平方米、194.8万平方米，6年间商品房竣工面积840.7万平方米。而同期房屋销售面积分别是67.95万平方米、75.21万平方米、114.04万平方米、137.52万平方米、217.49万平方米、262.03万平方米，6年间销售面积904.27万平方米。

3、存量房交易情况

2006年，**市存量房成交套数11692套，成交面积104.37万平方米，同比增长2.01%、9.08%。其中：住宅成交10688套，成交面积88.83万平方米，成交金额7.67亿元，平均成交价格863.1元/平方米；商业营业用房成交877套，成交面积11.67万平方米，成交金额1.76亿元，平均成交价格1508元/平方米。

二、房地产市场的分析

1、房屋价格上涨及成本分析。

2006年**市住房价格受土地供应、建筑材料价格、拆迁补偿费用等影响，住房价格有所上涨，但低于全国平均水平，除住房供应结构不尽合理导致房价上涨外，其他因素也影响着房价。

首先，旺盛的市场需求是房价上涨的根本原因。随着工业化和城镇化发展，城市常住人口增加，考虑房屋拆迁，住房新增需求也在不断增加；国民经济持续快速健康发展，人民收入水平不断提高，改善住房需求不断增加。2006年，共核准预售住宅项目60个，预售面积178.83万平方米，可销售房屋共计18747套，目前已销售10425套，已销售了55.6%。

其次，房地产信贷市场活跃，土地交易价格上涨是重要原因。随着房地产金融支持力度的逐年加大，在商业贷款和公积金贷款的双重支持下，潜在需求变成现实需求。当大量储蓄资金及闲散资金找不到更好的投资渠道时，纷纷流入房地产市场。从土地角度来看，实行“经营性土地使用权招牌挂”政策后，土地市场交易活跃，土地购置价格逐年上涨。

第

三，房地产开发成本增加是房价上涨的直接原因。拆迁成本增加，平均每平方米建筑面积增加成本437元。住宅单体造价上涨，钢材、水泥、沙石等建筑材料受市场影响价格涨幅较大。行政事业性收费有所调整（如人防费已由25元/平方米涨至80元/平方米），使得住宅单体建设成本增加150元/平方米左右。其次，普通外墙节能保温材料每平方米建筑面积增加成本

40元，住宅小区配套设施随着住宅品质的提高，每平方米建筑面积的成本也在提高。

第四，住房供应渠道不完善，住房梯级消费没有完全形成。房地产二级市场发展缓慢，二手房供给短缺，由于中介不成熟、房地产交易税费过多等原因影响，特别是包钢等大企业近6万户职工住房在企业内部流转，没有进入市场，**市二手房市场没有发展起来；房屋租赁市场还不够完善，大多数居民还只能通过买房解决居住问题；房地产一级市场中，中低档住房比重偏低，住房超前消费现象十分突出，这些因素造成了房价的上涨。

2、住房供给结构局部失衡。在市场繁荣、供销两旺的形势下，房地产开发企业在利益的驱动

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