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完善城市住房保障制度与物业管理行业发展调研思考           
完善城市住房保障制度与物业管理行业发展调研思考

随着我市住房制度改革和住房商品化政策的持续推进,以及城市化、现代化进程的加速,物业管理作为新兴的朝阳产业,在我市已有十五年的发展历史。特别是近五年来,在各级领导的关心和支持下,在广大业主和物业服务企业的共同努力下,我市的物业管理总体水平得到了很大的提高,物业管理从一个新生事物发展成了贴近千家万户、家喻户晓的行业。为了更深入地

了解我市物业管理现阶段发展状况、面临的困境,我们历时1个多月,通过实地走访、召开座谈会、发放调查表等方式对我市近100家物业服务企业进行了调研,感到全市物管行业总体呈现出“发展速度快、社会作用强、矛盾纠纷多、经济效益低”的苦中有忧的状况。
一、物业管理行业对我市经济社会发展的贡献
据统计,截至2009年四月底,我市物业服务企业达到156家,其中二级资质8家,三级资质148家,管理服务项目395个、面积1358万平方米,服务对象17万多人。服务范围不再单纯是新建商品房项目,而是包括从商品房到经济适用房、房改房,从住宅到办公楼、工业区、医院、学校、集贸市场,从小型配套到大型公建,从单门独院到大型社区,从单一类型物业到综合性建筑等多种多样的物业类型。目前,物业管理已覆盖到不动产项目的所有领域。已是保持经济增长、保障和谐民生,保证社会稳定和促进就业的新型行业,对我市经济社会全面发展作出了积极贡献。
(一)在支持再就业、减轻社会就业压力中发挥了其特有作用。
物业服务作为劳动密集型行业,在消化剩余劳动力方面具有天然优势。从业人员中秩序维护员、保洁员、维修员和绿化养护员通常占企业总人数85%以上。www.YbASk.cOM据统计,我市物业服务从业人员达6012人,其中来自企事业单位下岗、分流人员有4056人,占67.5%,农村剩余劳动力转移1353人,占22.5%,部队复转军人有448人,占7.5%,其他就业(残疾人等)155人,占2.5%。特别是在目前全球金融危机的大背景下,物业服务企业做到了不裁员,不降薪,并积极为下岗人员和被辞退农民工创造就业机会。据不完全统计,今年1-4月,我市物业管理行业安置了返乡农民工达150多人。部分物业服务企业还适当提高了员工的工资待遇,如阳光物业公司为稳定人员,从2009年元月起每月为每位秩序维护员增加了50元工资。
(二)在改善人居环境、提高城市品位中发挥了中坚作用。
调查显示,目前仅市城区物业服务企业已达103家,物业服务项目300个,管理面积978万平方米(其中住宅面积765万平方米),服务对象达53750户、131900人。这些物业服务企业通过一系列的专业服务行为,在物业服务区域内营造出安全、整洁、舒适、方便的生活环境。同时还通过组织一系列社区文化活动。市房管局成功的组织了首次城区住宅小区运动会,城区有130多个小区、600多名业主参加。经房物业、阳光物业公司等一大批物业服务企业每年利用“五.一”、“十.一”等节假日举办社区文化活动,金健物业公司2009年5月份就为“金色晓岛”业主安排了包括登“太阳山”在内的一系列活动。使广大业主在各种文化娱乐中,享受到欢乐愉快,业主之间加强了沟通,提高了市民精神文明水平和科学文化素质,大大提高了市民的生活质量。同时,物业服务企业在城管创建、提升城市品位中发挥了积极作用。去年我市创建文明城市活动中,只要是实施了物业管理的小区均达到了考评标准,“金色晓岛”、“电力新村”等小区还因其规范的秩序管理、舒适的生活环境、周到的特色服务受到考评小组的称赞。
(三)在维护小区安全稳定、参与社会公共事务中发挥了不可替代的作用。
安全防范和秩序维护是物业服务的一项重要内容。调查表明,有专业物业服务的区域,社会治安状况要明显优于没有物业服务的区域。以城北紫桥小区为例:同在一个社区,竹园、桃园、豪园等有物业服务的小区与处在一个地段的紫桥一区、紫桥二区相比,入室盗劫发案率低了90%以上,十年来未发生一起重大刑事案件,在一定程度上维护了社会稳定与和谐。此外,物业服务行业作为一项新兴产业,在参与抗冰救灾、抗震救灾等方面也展现了不可替代的地位。在2008年元月我市遭遇的50年一遇特大冰灾中,城区物业服务企业担负了城区所有物业服务小区的“抗冰灾保通水”的任务,物业服务企业共投入230余万元,3000多人奋战了10多个日日夜夜,终于在腊月二十八使所有物业小区全部恢复供水。去年 “5.12” 汶川地震发生后,我市物业管理行业在民政部门组织前就已自发组织员工捐款,其中仅“经房物业”捐款就达8600多元。不仅如此,物业服务企业还积极参与扶贫助学等社会公益活动,锦泰物业公司从2005年起一直资助5名山区贫困生,即使在公司资金最困难的时期,也优先保证孩子们的学费和生活费。
二、物业管理行业生存与发展面临的主要问题
(一)企业盈利能力差,生存困难

查结果表明,市城区103家企业中处于盈利状态的只有23家,仅占企业总数的22%。其余大多处于亏损状态。主要原因有:
1、开发规模小。物业服务本身是一个微利行业,主要依靠规模效应来支撑企业发展。调查发现,按现有服务收费水平,单个物业服务项目总面积在5万平方米以上,服务规范物业企业才可基本平衡不亏损。但在全市物业企业中,服务面积

大多在5万平方米以下。甚至有18家企业服务对象仅有1个项目,服务面积不到2万平方米,这18家企业基本处于守摊子的局面,进退两难。
2、经营成本高。一是人力成本高,物业服务属劳动密集型产业,人力成本在企业经营成本中占了相当大的比重,一般达到了70%—80%。特别是《劳动合同法》出台后,要求物业企业为从业人员购买社保等,大大增加了企业成本,成为困扰行业发展的一个重大难题。二是运行成本高,物业企业面临各种高成本收费:环卫部门要向物业企业收取垃圾清运费、技术监督部门要收取电梯年检费、卫生防疫部门要收取高层水箱的水质检测费等。以金泰物业为例:该项目有高层住宅20栋,电梯106台,高

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