近期，陪同市政府肖市长、项市长一行到江苏省**市考察了**市老城改造重点项目——中央新亚国际购物广场项目的建设情况。
**市位于苏北中心区域，下辖4区4县，人口535万，08年国内生产总值975.83亿，排全国地级城市93位，财政收入171亿。**和我市一样也是国家历史文化名城和中国优秀旅游城市，同时**还是国家卫生城市和
江苏园林城市。城市建成区面积90多km2，城市建设给我总体感觉是手笔大，气魄大，尤其是老城改造的动作大。美化、亮化工程给我留下的映象也特别深。
一、中央新亚国际购物广场项目建设的基本情况
（一）项目概况：
**市新亚百货公司02年加盟南京中央商场（集团）股份有限公司，组建了江苏中央新亚百货股份有限公司。05年双方又组建了**市中央新亚国际购物广场有限公司，由该公司开发位于**老城区淮海东路北侧地块，建设**中央新亚国际购物广场。
该项目总投资7.02亿，其中土地出让金及拆迁安置费用1.36亿，主体工程费用4.87亿，筹备及销售费用0.29亿，财务费用0.5亿。该项目的建成将与其原经营的新亚商城连成一体，能形成一座建筑面积达18万m2，经营面积达12万m2的苏北最大商业航母。该项目是一个城市综合体，将涵盖商业、金融、办公、商住、休闲、娱乐等众多业态。项目建成后**中央新亚将成为年销售收入超10亿，利税超亿元，新增就业超3000人的大型商业企业。
（二）土地出让情况：
该项目地块占地面积20012.5m2，规划出让面积为15877.50m2，**市国土局05年8月组织了公开出让，当时出让时的容积率是5.5，后来调整为7.02，建筑高度达99.96米，挂牌起始价为1500万元。wwW.yBAsK.cOm当时的出让方式为毛地挂牌。出让公告中设置了三个出让条件。
一是竞得成交后，竞得人15日内须签订出让合同并缴清土地出让金，拆迁结束后，两周内出让人向竞得人核发建设用地项目批准书，由竞得人作为拆迁人，负责竞得宗地内的房屋建筑物、构筑物、地上、地下附着物的拆迁安置并承担全部费用。出让宗地范围内的现土地权利人与竞得人签订拆迁安置协议后，土地权利终止，由土地登记机关办理并注销土地登记。
二是竞得人依据城市建设规划建设大型自营商场
三是由竞得人代政府拆迁975m2（1.46亩），用于城市道路建设，拆迁费用由竞得人承担。
（三）拆迁安置的主要做法：
由竞得人作为拆迁人，承担拆迁安置费用，市委、政府设立项目指挥部协调解决拆迁安置，所在区（新河区）政府具体“双包”（包经费、包时间），组织实施。具体工作中，是由新亚百货先组织对竞得地块内拆迁安置量进行全面摸底，测算拆迁安置经费，然后请中介机构评估，清河区政府认可后报指挥部批准，再清河区政府与竞得人新亚公司根据批准的方案签订“双包”拆迁安置协议，然后组织实施。实施过程中，**市的具体措施有：
1、由市委副书记、组织部长任项目总指挥，清河区委、区政府及市直相关部门的负责人为成员。
2、市委书记亲自参加拆迁动员大会，并先后两次与拆迁户代表直接对话。新河区常务副区长驻企业办公，督促拆迁。
3、市委常委两次召开专题会议，进行决策并明确相关扶持政策，专门出了两期会议纪要，明确了土地的出让方式、土地挂牌设置的条件和土地的收益原则，规定了对市权范围内的所有城市建设规费均减半征收，免收人防费，缓交人防建设基金，劳保统筹费可以到竣工开业时缴纳。
4、清河区政府也规定，项目建成后新增税收实行三免二减半（前三年全免，后二年减半）征收政策。
该项目通过这些方法和措施仅用1年多点时间就完成了拆迁安置任务，07年就全面开工，目前该项目已完成投资2.37亿，预计明年8月份26层主楼的主体工程可竣工验收。
二、该项目的建设对我市老城改造重点项目的借鉴探讨
考察回来后，我们做了一些思考。**市老城区改造经验确实能给我市以启迪和借鉴。如环大湖的少年宫地块、汽车站地块、吴越街地块等重点项目地块的改造非常有参考价值，特别是在城市建设中，**市以商招商的做法，以项目带动的做法，一个重点项目一套人马一抓到底的做法，以及及时出台优惠政策推动重点工程建设进度的做法等等，我市都可“拿来”参照。
但是，在目前政策环境下，我市要完全按照**的做法也存在一定的困难，特别是近两三年来，国家和省先后出台了一系列加强土地管理的政策，从一定程度上束缚了我们地方运作土地的手脚，现在如果还按**的做法有一定的政策风险。
一是土地不能毛地挂牌了。毛地挂牌的好处是政府比较超脱，把拆迁的主体推给了企业，责任也交给了企业，政府只是支持、督促和协助。这样的结果，如果政府工作力度不够，加上拆迁人的野蛮拆迁行为，可能带来的是被拆迁人 本文章共2页，当前在第1页 [1] [2] 下一页

本文章共2页，当前在第2页 上一页 [1] [2] 的信访不断，社会不稳定因素增加，有损于政府的形象。因此，国土资源部07年236号文件、省国土厅和省监察厅08年42号文件都明文要求土地出让应实行“净地”出让。“严禁未完成安置拆迁补偿的土地直接出让”。
二是对挂牌设置限制性条件比较敏感。土地出让设置非排他性的必要条件，有利于实现政府城市规划目标，有利于政府招商引资，有利于推
动地方经济发展。但条件的设置往往影响市场主体的公平竞争，同时也容易滋生腐败行为。因此，07年国土部39号令明确规定“出让人在招标、拍卖、挂牌出让土地的公告中不得设立影响公平竞争的限制性条件”，省国土厅和省监察厅08

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