城中村拆迁 改造的探讨

在深入贯彻科学发展观的新形势下，随着城市化和城市现代化进程的不断加快，城市地域规模快速扩张，一些过去是农村的区域已逐步纳入城市规划范围，这些城中村在城市的发展中存在着诸多不协调现象，对城市的面貌，城市的品味和市民的生活质量带来了不同程度的影响。尤其是行政区划调整后，城市并存的二元结构依然明显，成为“都市里的村庄”，一方面，这些“城中村”基础设施薄弱，建筑布局零乱，环境卫生差，不适应现代城市建设和管理的要求，成为城市管理的“盲点”。另一方面，“城中村”居民的就业，社会保障等基本社会保障跟不上农民身份转变的步伐，形成了社会不稳定因素。因此，切实解决“城中村”问题，不仅是深入贯彻科学发展观，加快推进城市现代化进程的重要举措，也是迅速改善城市整体形象，全面提高群众生活质量的迫切要求。

一、城中村的基本情况

“城中村”，是指所在地域进入城区或城市建设区，基本无土地或只有少量土地可耕，在房地产权属，享受和执行的政策，户籍和行政管理体制，思想观念和生活习俗等，仍保留着农村形态的村落。“城中村”大体可分三种类型。第一种：“中心型”，即地理位置处在市中心区，被城市建筑所包围，基本无土地。第二种：“延伸型”，即地理位置处在城郊结合部和城市建设区，有少量农用土地。第三种，“边缘型”，即地理位置处在城市近郊，有较多的农用土地，已纳入近期城市规划发展范围。据调查，我县的毛家巷属典型的“中心型”城中村，其位置于我县兴隆路以南，文成路以北，文成中路以东，栖云南路以西的区域范围内，四周楼群排列，合围在楼群之中。LOCAlhoST象这种类型的城中村还有位于**县文成小学对面城关镇城关村三社的十几户农民，城关镇北关村五社的4户农民，位于一悟路。属于第二种“延伸性”类型的城中村有城关镇北关村八社的农户，位于环城西路南段。目前，我县的城中村基本属于前两种类型，随着城市建设的快速发展，第三种“边缘性’城中村也将出现。

城中村因其形成的原因不同而具有许多特点。一是多数村落处在城市繁华地段，是名副其实的“都市村庄”，生活环境同市民一样；二是大部分土地被城市建设征用，村民基本不从事农业，转而从事第三产业或在企业工作；三是大部分农户都有农房出租，有的还有营业房出租；四是相当一部分村民的收入比城里普通市民高，生活富足，不愿农转非；五是人口构成多元化。有的村民已农转非，有的还是农业户口，一些外地人与城中村村民结婚，户口还未批准迁入，一些外地人在农村买地建房居住，户口管理还在原籍；还有大量外来人员租房居住。

“城中村”形成的原因分析:城市的快速发展，需要通过征收周边农村的土地获得扩展的空间。土地被征收了，当地的农民还留在原居住地上，并且保留一部分供他们建房居住的宅基地，“城中村“的问题逐步显现。可以说，我国城市的快速扩张是造成“城中村’问题日益突出的普遍原因。换言之，“城中村”是城市现代化建设推进过程中的必然产物。除了上述的共性原因外，还有以下几个方面的因素：1、主城区本身的建设任务繁重，无暇顾及“城中村”的改造，是形成“城中村”的客观原因。2、缺少控制性详细规划，过分追求城市开发过程中的利益最大化，是“城中村”未能彻底改造的重要原因。“城中村”大多处于没有控制性详规指导或者是大规模开发后遗留下来的区域，城市开发建设过程“吃肉留骨”的现象较为普遍。开发商往往对那些好开发、易赚钱的“黄金地段”感兴趣，愿意先行开发，而那些开发周期长、拆迁任务重的地块则受到冷落，长期搁置。当地的居民只能继续生活在开发地块的中间地带，无法改变“城中村”面貌。

另外，由于规划建设的实施存在时序问题，而协议出让土地政策缺乏有效控制开发时序的手段，现行的政策对开发商的建设时序也没有明确的要求，从而造成一些地块长期搁置未能按时开发。3、长期分割的城乡二元管理体制，是形成“城中村”的深层原因。“城中村”作为城市化过程中一种独特的现象，在管理体制上，一方面它作为城市社区的组成部分，必须接受城市政府的领导，应该在城市社区管理体制下运行；另一方面它又属于农村社区，在土地制度、生产组织制度等方面必须执行农村社区管理体制，从而构成了管理体制上的交叉性。大量的“城中村”是历次区划调整中由郊区直接划入城区的，长期的农村管理体制形成了相对独立的生产生活方式，难以按照城市管理体制进行管理，造成“城中村”的规划、建设、管理长期处于混乱和无序状态。同时，这些原来的“村庄”道路基础设施、公共设施严重建设滞后，进一步从整体上破坏了城市面貌。4、农村土地所有制性质是制约“城中村”城市化进程的重要因素。农村土地的集体所有和宅基地政策，使村民可以低价甚至无偿地获得土地使用权，在受到外部利益的刺激和诱惑下，“城中村”的居民就有可能不再遵守集体土地使用的各种规范，这就必然出现了“城中村”现实存在的情形：大量的违章违规建筑，而没有任何规划与建设部门的批准文书，当然也就没有土地使用证和房屋产权证；以土地入股兴办各类经济实体；用集体土地进行非法的房地产开发等。由于“城中村”集体土地的边缘性、复杂性和相对于国有土地使用权的低廉性，使它拥有旺盛的需求市场，“城中村”也得以长期存在。

二、城中村拆迁改造存在的问题

当前，推进旧城改造最主要的制约因素是拆迁难问题。导致拆迁难的原因具体有四个方面：

（一）拆迁补偿价格低。居民普遍反映房屋拆迁中的货币补偿水平偏低，不少低收入拆迁居民拿着有限的拆迁补偿资金难以买到相应的住房。危旧房屋集中地区困难家庭较多，由于补偿资金太少，被拆迁户没有经济能力购买新房。购买新房时房型自然增长面积及迁居中的费用支出，也会增加拆迁户的经济负担。这样造成被拆迁户抵触情绪很大。（二）安置还建落实难。开发企业在办理拆迁手续时，按照规定必须准备30%的安置房源。但实际操作时，很多房源仅处于中介信息状态，且有些户型、二手房房型，满足不了

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