**山庄开发可行性 研究报告
一、 总说明

1、 开发商基本情况分析 昆山**房地产建设有限公司总投资额为1250万美元，注册资金为500万美元， 其董事长曾宝雄先生亦是台湾**建设机构的董事长，刘国成先生是该机构的总经理，**事业机构设立于1985年，十六年来开发兴建个案共近百万平米，本着“塑造完美居住环境、提升人文生活品质”为经营理念，“坚持品质，追求极致“为**事业机构的企业理念。公司在台湾建筑方面享有盛誉，由该机构设计推出的“**建筑系列”在台湾销售状况良好，销售值近百亿。

2、 开发结构的组成 昆山**房地产公司建设有限公司有三方合作组成： 甲方：昆山大市旅游发展有限公司 地址：昆山张浦镇大市 代表：顾学周 乙方：曾宝雄 丙方：刘国成

3、 公司管理 公司的最高权力机构为董事会，董事长为公司的法人代表，公司实行董事会领导下的总经理负责制，另设有管理部、工程部、业务部、企划部、财务部等部门协助总经理处理日常工作。

4、 开发目标 立足昆山，放眼中国，首先开拓周边市场，建立高尚、领先的房产品牌及企业形象。推动昆山房地产市场迈向一个新台阶，使**山庄跨越国际，领先未来，成为房地产的一个新亮点。

二、 开发项目概况

1、 项目概况 **山庄位于昆山张浦镇苏沪机场路南侧、昆山南北公路西侧、双洋湖东岸，四面环水，这里自然环境怡人，交通便利。东邻上海国际大都市，西接江南名城苏州、无锡，与已改道建设的昆山段312国道仅距12公里，距建成后的上海轻轨昆山站仅距3公里。LocalhoSt全区占地面积95452m2，经审批的以西欧早期皇家宫廷建筑风格为特点的全区规划包括a、b、c、d四种房型别墅88栋及一栋7200m2的大型五星级集餐饮、住宿、商务、会议、娱乐、休闲、健身为一体的皇龙俱乐部，其配套丰富多彩。便捷优雅的公共娱乐设施有物业管理中心、水上码头、室外游泳池、各类球场、大型停车场、大型的花坛、石壁、景观。同时配置了集通讯、网络、防盗、监控、门禁、电子显示、卫星传播、三表抄送为一体的智能化平台。小区绿化面积达43%，建筑外墙全部采用高档花岗岩、天然石材装饰、钢筋混凝土整板基础，框架剪力墙结构。每户均配设摇控车库门，双层玻璃复合铝合金窗，家用中央空调、中央热水器等等。其中 a型别墅的建筑面积为630m2, b型别墅的建筑面积为512m2, c型别墅的建筑面积为301m2， d型别墅的建筑面积为301m2。 全部为居家式的功能布置，饮食起居、读书、办公、健身、会客，休闲娱乐一应俱全。它必将成为商业、居住的胜地！

2、 开发步骤 本公司经过周密的企划，以经济、商业、市场多角度考证将**山庄的开发步骤共分为三期： 一期工程：以远期目标为方针，以至今开发规律为指导，回填5万方土，提高地坪的抗洪，防潮能力。建设皇龙俱乐部、物业管理中心，为后期居家服务打下基础。树立五栋别墅样品房，为客户提供直观视觉和后期房产销售做好引导。敷设全区道路及给排水、供配电、消防智能化网络的管线，为已建成的建施使用提供能源，为后期的开发做好水、电、路的保障。（一期工程已基本竣工） 二期工程：40幢别墅的建造；宏伟的凯旋门楼；78m长的室外弧形俱乐部长廊；金碧辉煌的俱乐部室内装饰；室外污水排放，环保工程；配带温泉的游泳池；水岸观景台及水上码头；网、排、羽球场；停车场；一、二期工程配套的绿化及景观工程；全区一级供配电； 三期工程：43栋别墅的建造及相关的市政配套绿化景观工程

3、 开发结果：完成全区35000m2的别墅建筑及11100m2的齐备、豪华、先进的服务设施和1.2万平米道路基础、12公里长的给排水、供配电及智能化地下管线排放，3.8万平米乔木、花草的种植，实现投资16645.09万元。

三、 开发市场及销售

1、 销售区域的基本调查

（1） 经济水平 a、 本地 昆山至改革开放特别是近几年来，外向型经济有了长足的发展，2001年国民生产总值达到280亿元（人民币），全国排名第三，外商投资企业超过2000家 b、 周边城市 常熟、吴江、张家港、太仓等周边城市的经济水平都位居全国前十位，苏州新区、工业园区经济发展更是蒸蒸日上 c、 上海 上海作为中国的金融中心，居民的收入水平大大高于其他城市，可支配的收入也大大高于其他城市，高薪阶层的年收入超过30万人民币

（2） 人文特点 昆山及其周边城市都是以外向型经济为主开放城市，常驻昆山的台湾同胞就达三、四万人，通过十几年来的改革开放，造就了一大批的私营业主、民营企业家、金融证券投资商，以及大部分的高薪收入阶层，这部分佼佼者可能都将是**山庄未来的业主

（3） 发展趋势 **山庄的定位就是高级豪华欧式别墅住宅小区，别墅的房型大，档次高，设施齐全，外装饰材料全部采用天然石材，并为业主提供高级的商务、休闲、娱乐场所，并充分考虑了小区的安保及网络通讯设施，且地理条件优越，机场路、沪宁高速公路、南北公路、京沪线，为**山庄提供了便利的海陆空的通道，作为上海及苏州的后花园，**山庄将成为有志之士的首选理想之地。

2、 销售对象的组成及比例 **山庄的开发的定位决定了销售的对象，即为港台同胞、海外华侨、民营企业家、私营企业业主、金融证券投资商、高薪收入阶层，至2001年3月宣传销售以来，立即引起许多高层人士的关注，至今别墅的销售已达70%（详见有关资料）。

四. 工程队要求 投标须知

1. 工程概况 本工程位于昆山市张浦镇大市双阳潭傍, 占地面积约95000m2, 建筑**山庄别墅, 建筑面积约为30000m2的土建及外装饰工程, 本次对**山庄别墅工程进行招标。

2. 本公程的土地使用证、规划许可证等有关政府批文已齐全政府批

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