关于起草《关于进一步理顺市区物业管理体制促进社区建设发展的实施意见》的情况说明

一、文件起草的背景

建市以来，我市的物业服务行业得到了长足的发展，物业服务领域不断延伸、服务水平不断提高，物业服务市场日益活跃。但由于大部分街道、社区居委会对物业管理职责认识不足，原属其管理的一系列社区居民工作，因在城市化进程中一旦居民区被改造成为新型住宅小区，社区的日常工作就无人管理，我市现行单一、脆弱的物业管理体制弊端日益显现出来，如邻里之间矛盾纠纷、违章搭建、小区内噪音与油烟污染、治安管理、计划生育管理、物业管理费的拖欠和服务质量的投诉等，这些问题在一定程度上阻碍了我市物业服务行业的持续、健康、稳定发展。同时，大量高品质小区的投入使用也对物业管理提出了更高要求。因此，建立新的物业管理体制，理顺物业管理关系，成为规范我市物业服务市场、维护社会稳定、打造和谐社区的必然选择。

二、文件出台的过程及依据

为了解决我市物业管理体制中存在的问题，我局多次到淮安、徐州、南通、盐城等城市深入调研，在广泛学习兄弟城市成功经验基础上，认真剖析当前市区物业管理体制中存在的问题，探索一种和谐、有效、稳定的物业管理新体制，并于8月24日向市政府上报了《关于进一步理顺市区物业管理体制的调研报告》。

调研报告得到市委、市政府高度重视，缪市长和徐市长分别在8月31日签署意见，并委托田市长在9月6日晚上召集宿豫区、宿城区、市经济开发区、湖滨新城开发区、苏宿工业园区、规划、城管、工商、公安、物价、园林、环保等部门对理顺市区物业管理体制工作进行专门会办。LOCAlHOSt我局还召开部分街道办和社区居委会座谈会，广泛征求意见，基层组织对新体制方案十分赞成。《意见》起草的文件依据有：

1.《中华人民共和国物权法》（中华人民共和国主席令第62 号）

2.《物业管理条例》（中华人民共和国国务院令第504号）

3.《建设部关于印发〈业主大会规程〉的通知》（建住房［2003］131号）

4.《江苏省物业管理条例》（2003年10月25日，省十届人大常委会第六次会议修正）

三、主要内容：

《意见》强化了加强属地管理职能，明确了相关机构责、权、利，要求建立“两级政府，三级管理，五区联动，条块结合，以块为主”的物业管理新体制。重点内容汇报如下：

（一）市级物业管理行政主管部门职责

制定物业管理规章、制度、行业规范等指导性文件；指导开展物业管理区域创优达标、维修基金的保管和使用、资质年检和从业人员信用管理、物业管理（社区）用房验收等工作；组织物业服务行业调研、业务培训与学习交流工作；依法核定物业服务企业资质等级。

（二）区级物业职能部门职责

负责辖区内物业服务企业资质等级初审工作；组织住宅小区技防设施等基础配套设施承接验收；接待并监督有关物业管理的投诉和信访工作；负责接待辖区内精品城市创建、绿化检查等物业管理考评工作；具体负责辖区内的维修基金归集、保管和使用监督。

（三）社区居委会物业管理的职责

负责属地居民小区物业管理工作，接受各专业行政主管部门的监督指导；对物业服务企业资质等级初审、年检和从业人员信用管理签署意见；对辖区内物业维修基金的使用进行监督管理；负责辖区物业管理和投诉受理调处工作。

（四）业主委员会的职责

监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；执行业主大会的决定和业主大会授权其作出的决定；协助社区居委会和物业公司做好投诉、信访的调处工作，做好相关政策解释工作。

（五）物业服务企业的职责

设立投诉窗口、投诉电话、妥善处理各类投诉；积极主动地参与社区的各项工作；利用企业人力和技术上的优势，协助搞好社区服务中心站（点）的建设和管理，协助社区党组织开展工作。

（六）各专业行政主管部门的职责

物业管理涉及到政府各个专业行政主管部门，需要各部门密切配合，通力协作，才能形成“部门联动、齐抓共管”的局面，如：规划部门负责对物业管理（社区）用房和公建配套用房规划方案审批；建设部门负责组织对房地产项目的竣工验收备案，加强对下一级政府部门的物业管理工作进行业务指导；城管部门负责依法对小区排放噪音、油烟污染、违章搭建等行为以及违反《住宅室内装饰装修管理办法》的有关行为进行查处。