学生公寓建设引资方案

一、项目背景
**师专**校区规划用地1500亩，已由华南理工大学建筑设计研究院完成修建性详细规划设计工作。第一期工程用地750亩，已完成征地工作并已办理土地使用证，总建筑面积为63300m2，教学楼、图书馆楼、信息技术与学术交流中心、化学化工与生物工程中心、艺术楼、办公楼、专家楼等政府性投资部分建筑单体已完成设计工作，从2月中旬开始施工招投标，3月份全面开工建设。
根据学校的建设发展规划，学生公寓及学生食堂等学生生活服务设施采用社会化引资建设。学生公寓部分，2007年开工项目按容纳约3000学生规模进行建设，分六个建筑单体建设，每个建筑单体高6层，每层15个房间，每个房间住6人，人均建筑面积6.5m2，框架结构。房间的内部使用功能为：每位学生单独使用一副组合床架，上下位为学生书架书桌（可放电脑）、上位为学生床位（宽1m）配有双卫生间及洗盥间、有热水供应，通信、有线电视网络通达学生宿舍，预留空调结构。时间要求：2007年8月份前开工建设，2008年6月份建成，7月份学生入住。
二、2007年开工项目建筑面积
单体建筑面积：6层×15间×6人/间×6.5m2/人＝3510m2
总建筑面积：3150m2×6＝21060m2
三、投资概算387万元/栋
（一）前期建设经费93.6万元
1、土地平整6.3万元
（1）平整面积：每栋楼占地15间×6人/间×6.5m2/人＝585m2。按1500m2计算六栋楼共9000m2。lOcalhost
（2）土石方量：平整平均深度0.5m,土方及石方各按50%计。
土方量：9000m2×0.5m×50%=2250m3
石方量：9000m2×0.5m×50%=2250m3
(3)平整费用
单价：土方：8元/m3、石方：20元/m3
2250m3×8元/m3+2250m3×20元/m3=63000元≈6.3万元
2、岩土勘探：16.2万元
按每栋12个钻孔，每孔平均深度15m，每米平均单体150元（含技术成果费）计算。
6×12×15×150＝162000元≈16.2万元
3、单体设计：23.3万元
设计单价第一栋按26.5元/m2，第二至六栋按30%计算3510×26.5+3510×26.5×5×30%=232537.5元≈23.3万元
4、人防费：21万元
按10元/ m2计算
21060×10≈210600元
5、城市基础设施建设配套费：26.8万元
施工价850/ m2元，按施工总价1.5%计算
21060×850×1.5%=268515≈26.8万元
（二）施工造价1790万元
按建筑单价850元/ m2（含内外墙普通装修及水电设施费用）
21060×850=17901000（元）≈1790万元
（三）附设生活设施经费 438万元
1、热水供应设施132万元
供热源打空气热泵，热水供应到每个学生宿舍，按热水表收费
226元/栋×6栋=132万元
2、学生组床架306万元
每栋按510人，每副床架按1000元计算
510×6×1000=306000（元）≈306万元
（3）学生组合行李框54万元
按每间宿舍配一个，每个单价1000元计算
15×6×6×1000=540000（元）≈54万元
（四）每栋平均投资
（93.6+1790+438）÷6≈387（万元）
四、学生食宿费收费标准
从2008年开始到2016年按1000元/生.年，从2016年开始按1200元/生.年
五、引资方式及收益分析
（一）方式一
投资方按学校的规划设计及使用要求投资建设一栋或若干栋学生宿舍，建成之后交由学校管理，学校从学生的食宿费中分十二年归还投资方的投资，每栋楼的还款计划如下表：
年份
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
还投资额（万元）
40
80
74
72
68
62
60
50
52
48
44
40
小计：700万元
净收益：700-387=313万元
（二）方式2
投资方按学校要求建设，建成之后交由学校管理，由学校支付学生水电费及人员管理费，每栋学生公寓按入住510人计算，10%的学生住宿费用于支付学校管理费用及水电费用，90%用于投资方回收投资，期限18年，期满之后产权归学校。
（1）投资支出387万元
（2）投资方毛收益：510×1000×8×90%＋510×1200×10×90%＝（3672000＋5508000）元＝918万元
（3）纯收益：918-387＝531万元
（三）方式三
投资方按学校要求建设，建成之后，学校按每栋楼入住率达95%，以上（510人），投资方按学校的要求进行管理及收取住宿费，支付水电费及管理维修费用，期限23年，期满之后产权归学校。
1、投资支出：387万元
2、人员经费：管理人员4（含水电维修21人）132万元。
8400元/人.年×5年×4＋14400元/人.年×10年×4＋18000元/人.年×8年×4＝168000元＋576000元＋576000元＝132万元
3、水电成本费（支出）：（每生水30t/年、电20度/年）893万元
水：510

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