房地产业既是带动经济发展的基础产业，又是一个关系民生的重要产业，维系居民的正常需求，是国民经济向内需拉动转型的重要内容。

近年来，随着我县“小县大城”战略的深入实施，县域经济得到快速发展，云和房地产业作为新兴产业也保持了强劲的发展势头。但由于受国家宏观经济政策调控及全球经济危机的影响，我县的房地产业也受到很大的冲击，从2008年年初开始，我县房地产市场出现了明显的有房无市、供大于求的疲软状态。如何客观认识当前我县房地产业发展中存在的问题和怎样有效推动我县房地产业可持续健康地发展是大家值得关注的一个课题。

一、我县2000以来房地产市场基本运行态势分析

我县的房地产市场起步于2000年，2000年以前的房价基本在840元/平方米以下，2000年-2001年为1400至1700元/平方米，2002年-2004年为2000至2500元/平方米，2004年-2006年为2500至3200元/平方米，2006年-2007年为3000至3500元/平方米。我县的房价从2000年开始逐步走高，目前和刚起步相比已增幅两倍多，但和周边县市相比我县的房价处于中下水平。由于2004-2005年推出地块较多，2006-2007年推出的楼盘存量较大，且买卖不活跃，房价难以继续升高。据了解2008年1-9月成交房价约为2800-3300元/平方米左右。

我县房地产市场2001年以前资金融资方式比较单一，基本是通过银行融资，融资成本比较低约为月息0.5%-0.7%。LOcALhoST2001-2004年融资方式为部分从银行融资，部分为民间融资，银行融资成本约为月息0.5%-0.7%，民间融资成本约为月息1.25%。2005年以后民间融资份额占房地产企业融资份额越来越高，融资成本也越来越大，05-06年月息为1.25%-1.8%。06-08年月息为1.5%-2%。房地产行业是资金密集型企业，融资成本的大幅上扬，加上资金链出现问题，造成后续资金补充不及时，致使房地产行业从暴利时代走向了微利和亏损时代。

2001至2003年推出的楼盘在当月可销售50%以上，当年基本卖完。2004至2005年推出的楼盘在05至07基本卖完。但06年07年推出的楼盘到08年12月尚只完成50%-60%左右的销售。2008年商品房交易372套，比去年同期的483套减少111套。从销售的量上来看，我县的房地产市场正在逐步下滑。

二、准确把握我县房地产业发展存在的问题及有利因素

㈠当前我县房地产业发展存在的主要问题。

1、开发商集资款归还难，社会反响强烈。受国家宏观调控政策影响，金融政策从紧，开发商贷款难，大部分开发资金来自社会融资。由于社会融资成本高，风险大，开发商承受很大压力。从9月中旬开始我县同心房产、汇金房产由于资金紧张，不能按期支付到期的本金和利息，相继出现了大量集资户以集资款抵购商品房的事件，使大量集资户利益受损，并多次上访，给社会造成了很大不安定因素，影响了社会的和谐稳定。开发商也因此减少现金的回笼，造成资金运转困难，进而影响了工程建设进度，企业面临困境。此外，受此次集资款抵购风潮的影响，我县想买房且有能力买房的消费者已基本购买，短短半个月的销售量已达年销总量的1/3，我县房地产市场需求基本饱和，且集资款抵购的商品房价格与正常销售的商品房价格相差甚大，严重影响了我县房地产市场正常的交易秩序，造成房地产市场后续发展无力，市场观望度增强，信心严重不足。

2、商品房供大于求现状突出，开发商压力增大。我县是一个小县城，全县11万人口，云和镇常住人口5万，城镇人均住房已达到36平方米，大大地高出了很多大中城市，经济条件较好的居民住房条件已基本处于饱和状态，房地产市场小，而商品房空置率高，目前尚未销售的商品房可满足我县2~3年的销售量。此外我县目前的商品房价格与去年相差不大，而周边县市已达4000元/平方米左右，再加上这两年人工、建筑材料价格的上涨，房价未能得到相应增长，目前的房价与成本价基本持平，甚至有的小区房价已低于成本价，开发商压力增大。

3、企业资金严重短缺，发展趋于停滞状态。目前我县房地产业发展状态趋于停滞，主要由于资金的“三个难”：一是社会融资难，近段时间出现的集资风潮使得绝大部分集资者不敢将钱再交给房地产开发商，开发商失去了一个重要的资金来源渠道；二是银行贷款难，受国际金融危机、宏观政策以及集资风潮中开发商信用受损的影响，银行减少或严格控制了对开发商的信贷支持；三是股本金注入难，房地产行业的不景气，股东投入的股本金难以如期收回，预期收益未能实现，制约了股东再次投资。如：同心房地产由于缺少现金和银行信贷支付，水境佳苑第四期工程建设已停工；金丰房产由于资金短缺，不能支付到期的本金和利息，项目已于10月初停工；广和、富锦园等房产公司，由于现房卖不了，开发成本不断累计增加，只能卖一套吃一套，股本金无法归还。

㈡云和房地产发展的有利因素

1、“小县大城”发展战略一以贯之地深入实施，农村人口加速城市转移，加大了对住宅的需求。“小县大城”战略对房地产业最直接、最显化的作用就体现在大量农村人口涌入县城，而这涌入的大量农村人口势必有一部分要购买商品房或二手房，这将在一定程度上促进房地产业的发展。同时由于经济外向度的不断扩大，进入云和的企业越来越多，外来务工的人员不断增加，愿意扎根云和的外来人员越来越多。据统计，2008年外来务工人员在我县购房达98套，占当年购房数的23.65%。

2、居民可支配收入的提高，促使我县住宅消费能力大幅提升。据资料统计，当一国人均gdp达到600~800美元时，房地产业特别是住宅业开始步入高速发展期；当人均gdp达到1300~8000美元，这个地区的房地产便步入住房需求、

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