摘要：物业管理引入我国20多年以来，正逐步企业也不断改进创新。小区业主对物业服务企业的选择机制作为住宅小区综合管理的重要环节以及业主权利的体现，也越来越受到人们的重视，正不断加以完善和改进。本文针对当前我国住宅小区业主对物业服务企业的选择机制进行分析探究，在分析现行机制的优点和不足的基础上提出自己对如何将其完善的看法和建议。

关键词：住宅小区；业主；物业服务企业；利弊分析；选择机制

abstract：the property management is under gradual development since the introduction of 20 years and those enterprises are innovating incessantly. the option system by which the proprietors choose the property management service, which is regarded as a vital step in integrated management for dwelling districts and a representation of the proprietors’ rights, has drawn more and more attention and is being developed and improved. in this dissertation, i focus on the analysis and research of the option system by which the proprietors choose the property management service in our nation, and demonstrate personal opinions and suggestions on the basis of the merits and shortcomings of the current system.

key words: residence; proprietor of real estate; real estate management corporation;analysis of advantages and disadvantages; the improvement of the option

目 录

一、 我国当前住宅小区对物业服务企业选择机制概述 - 3 -
(一) 前期物业管理模式 - 3 -
1. 前期物业管理模式的概念 - 3 -
2. 前期物业管理模式的特殊性 - 3 -
3. 前期物业服务企业的选择方式 - 4 -
(二) 业主大会成立后，对物业服务企业的选择模式 - 4 -
1. 业主大会简述 - 4 -
2. 业主大会成立后，对物业服务企业的选择 - 4 -
(三) 简要评价 - 4 -
二、 对我国当前住宅小区对物业企业选择机制的利弊分析 - 5 -
(一) 我国当前住宅小区对物业企业选择机制的优点分析 - 5 -
1. 前期物业管理机制的优点 - 5 -
2. 业主大会选择机制的优点 - 6 -
(二) 我国当前住宅小区对物业企业选择机制的缺点分析 - 6 -
1. 前期物业管理机制的不足 - 6 -
2. 业主大会选择机制的不足 - 7 -
三、 对完善当前机制的建议 - 7 -
(一) 不断完善前期物业管理机制，加强前期物业管理 - 7 -
(二) 不断发挥业主大会的作用，完善业主大会选择机制 - 8 -
企业选择机制的缺点分析
1. 前期物业管理机制的不足
前期物业管理机制虽然有很多优点，但是在实施过程中也存在着许多不足，其缺点可以归纳为以下五个方面：
第一，前期物业服务合同不规范，建设单位与物业服务企业双方的责、权、利不明确。lOCALhOST《物业管理条例》第21条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”实际上，有的建设单位与物业服务企业在签订前期物业服务合同时，没有按规范的合同办理，使合同的核心内容（即双方的权利义务及违约责任），没有明确写进合同中，造成了双方的矛盾和分歧，影响了物业管理，殃及到业主的利益。
第二，物业承接验收制度不完善，移交不完整。在前期物业管理中，由于建管不分，依附于房地产开发商的物业服务企业往往无法接正常规定，进行严格的物业承接验收工作，在物业承接验收时敷衍了事，造成了物业承接验收制度不完善，移交不完整。若前期物业服务企业工作马虎，被之后的业主大会所解聘，其遗留问题即要新选聘的物业服务企业来处理，若移交不完整，很多隐蔽问题无法发现，那么责任认定就存在困难。
第三，业主临时公约未建立或未约定。《物业管理条例》第22条明确规定：“建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益、业主应当履行的义务、违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。”
可是，有的开发商在销售过程中，片面追求房屋的销售量，忽视了业主临时公约的制定和建立；有的开发商即使制定了业主临时公约，但条款简单，文本不规范，双方的责权利未在书面上进行认真的约定，这样就会使双方的合法权益得不到有效的保护，也为前期物业管理留下了许多后遗症。
第四，前期物业管理招投标不规范，开发商选择物业服务企业的合理性存在质疑。目前，由于不少地方对推行招投标制度的重要性缺乏认识，导致招投标选聘物业服务企业没有成为主要的方式。有的开

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