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物业服务合同抗辩权的行使与限制——兼评《审理物业服务纠纷案件的解释》第5、6条           
物业服务合同抗辩权的行使与限制——兼评《审理物业服务纠纷案件的解释》第5、6条
关键词: 物业服务合同 业主抗辩权的行使 抗辩权的限制 欠费催缴程序

内容提要: 物业服务合同中,业主动辄以物业服务不符合要求为由行使抗辩权,拒交物业费。因物业服务合同的特殊性,抗辩权的行使存在许多弊端,如妨害小区业主的正常生活、妨害物业公司的正常经营、损害小区环境等。最高人民法院的《解释》第5、6条对业主抗辩权的行使与限制作了规定,对于平衡业主与物业公司的利益关系具有积极意义。但仍有必要适当强化对业主行使抗辩权的限制,如对合同主体抗辩的限制、业主单个行使抗辩权的限制,应当规定只有达到一定数量的业主同意才能行使抗辩权;通过业主委员会来行使抗辩权,将业主行使抗辩权的行为作为业主团体共同决定的事项。同时,物业公司对欠费业主行使抗辩权时,必须确保已交物业费业主的利益不受损害,不得对欠费业主停水、断电或停止小区公共服务。应当通过完善物业费收取公示制度、完善欠费催缴程序、发挥业主委员会的催缴作用、引入督促程序等,来进一步完善物业费收缴制度。

引言
近年来,业主与物业公司之间因物业服务引发的矛盾已经成为影响住宅小区和谐、稳定的最主要因素。这既与物业公司未能提供及时、有效地为业主提供满意的服务有关,也与业主任意地、过于频繁地行使物业服务合同抗辩权有关。部分业主动辄以服务质量差、业主不满意为由拒绝缴纳物业服务费(以下简称“物业费”),欠费现象较为普遍。据企业法人,向业主收取物业费,既是其能够生存和企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。loCALHOSt业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。”
第二,关于个别、少数业主的抗辩。《解释》第5条并未对业主是否可以“单个”地行使抗辩权作出明确规定。如果单纯从解释论的角度来看,应当允许业主单个地行使抗辩权。但问题在于,小区业主人数众多,若不对业主单个地行使抗辩权加以限制,极容易损害其他业主的合法权益。笔者认为,当已届约定支付物业费期限时,物业公司要求业主按约履行的,业主若要行使抗辩权拒交物业费,必须得到一定数量业主的同意。换言之,只有当业主达到“一定数量”时才能行使抗辩权,较为合理的建议是将业主数量控制1/10或1/5以上。即只有经1/10或1/5以上业主同意,业主才能行使抗辩权。第三,关于业主委员会的抗辩。业主委员会是业主大会的执行机构、代表机构[5]。对此,《物业管理条例》第15条明确规定:业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业公司签订物业服务合同,并监督和协助物业公司履行物业服务合同。业主委员会作为业主团体的代表订立物业服务合同,其目的在于维护业主团体的共同利益。从业主、业主大会、业主委员会、物业公司之间的物业服务与收费关系来看,业主基于团体与团体成员间的关系而将物业费交给业主团体,业主团体基于与物业公司间的物业服务合同关系将收到的物业费支付给物业公司,业主委员会则是代表业主团体督促业主交费,并将收取的物业费支付给物业公司的业主团体执行机构[5]35。因此,笔者认为,当物业公司未按照约定履行物业服务合同义务时,最为恰当的途径是通过业主委员会来行使合同履行抗辩权,即当达到一定数量(如前述的1/10或1/5)的业主主张行使抗辩的,应首先通过业主委员来行使;当业主委员会拒绝行使时,才可以由业主直接行使。为了进一步限制业主抗辩权的行使,笔者认为,可以考虑将业主行使抗辩权的行为作为业主团体共同决定的事项来对待,即应当经过1/2业主同意方能由业主委员会行使[6]。
(三)物业公司行使抗辩权的限制物业公司对未缴纳物业费的部分业主行使抗辩权,停止部分物业服务项目时,必须确保已按约支付物业费的业主能够享受到合同约定标准的全部服务项目。之所以应作出这种限制,是因为物业服务合同包含公共服务和专属服务两部分内容,通过对物业公司行使抗辩权的限制,目的是避免因对部分业主行使抗辩权而殃及已支付物业费的业主。同时,基于小区公共利益保护的考虑,物业公司亦不得因业主欠费而擅自停水、断电或停止小区公共服务。
四、完善物业服务费收缴制度的思考
业主拒交物业费是各国或地区都会面临的问题,为此,各国或地区也都通过立法采取了相应的措施。例如在日本,对于届期未缴纳物业费的,依顺序先后以口头、书面形式催收;对拖欠6个月物业费和1年以上的滞纳金,如果采取上述形式催收仍不能回收时,则可以向法院申请“支付令”,通过督促程序来催收。在新加坡,则是由管理团体以书面形式通知业主缴纳物业费,如果业主超过30日仍未支付的,则将依管理团体所决定的利率加收利息并请求简易法院予以收取;同时,法院得以业主违反义务为由处1万新加坡元以下的罚金[7]。在美国,如果某一房屋单元的业主欠缴物业费,从到期之日起,便构成业主协会对欠费业主房屋单元设定的不动产留置权;若欠费业主经过一再催缴,仍拒绝缴纳欠费,业主协会有权按照http://dev.villa.focus.cn/newshtml/74678.html.
[2]谢罗群.无奈撤离凸现企业发展困局———上海物业服务公司撤离小区现象调查[j].中国物业管理,2008,(4):20.
[3]崔建远,韩世远.债权保障法律制度研究[m].北京:清华大学出版社,2004:191.
[4]杜万华.最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的理解与适用[j],民商法学,2009,(10):16.
[5]刘保玉,孙超.论业主委员会的法律地位[j].政治与法律,2009,(2):33.
[6]邹凡.物业服务合同的抗辩权研究———兼论物业服务纠纷产生的原因及对策[d].江西财经大学法律硕士学位论文,2009-12:31.
[7]陈华彬.现代建筑物区分所有权

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