物业管理直接关联社会民生，既是城市形象的“美容剂”，又是建设部门联系市民群众的“润滑剂”，在城市建设与和谐社会构建中的地位和作用举足轻重。为破解我县城市建设、村镇建设中物业管理“短腿”的突出问题，加快促进物业管理水平的整体提升，充分显现物管工作的应有效能，经现状调研和初步思考，特制定《2009年物业管理工作纲要》，以备县物管处全年工作组织运行之需，并呈报领导决策参考。

一、指导思想

紧紧围绕我县关于“建最靓县城”和“城乡面貌大变样”的部署要求，确立“法制物管、和谐人居，精致物管、品质人居”的物管工作总目标，坚持完善政策与调优体制、培育市场与扶强企业、规范管理与严格考评、整体推进与突出个案、过程监管与节点控制并举，着力破除物业管理政策瓶颈、体制障碍，破解物业服务行业良莠不齐、物业管理水平普遍不高、物业环境面貌不净不美的突出问题。

二、基本思路

根据以上物管工作指导思想，并结合当前物业管理现状，围绕物业管理“政策、市场、企业”三大要素，相应提出2009年物管工作推进的基本思路：

1、制订完善政策。在已出台的《如东县物业管理办法》基础上，迅速制订关于物管体制、招投标管理、物业服务收费、行业规范等方面的政策文件，健全政策体系，使当前及今后的物管工作有据可依。

2、培育规范市场。在制订完善政策的基础上，着力推促形成公平开放、规范交易的物业服务市场，逐步做大交易总量，做优市场品质。

3、培优扶强企业。loCALHOSt以出台并贯彻《如东县物业服务行业规范》为契机，建立物业服务行业优胜劣汰机制，通过强有力的考核评比和优秀物业管理项目争创工作，使优质企业更优、强势企业更强。

三、推进策略及方法措施

重点把握6个方面：

1、物管体制方面。引进“社区物管”的理念，建立“物业管理主管部门监督管理，各区管委会、各镇政府属地负责，街道、社区具体组织落实，相关部门齐抓共管”的社区物管体制。建立这一体制，主要是着眼于摆脱目前物管矛盾纠纷多、建设部门穷于应付的恶性循环，解决“业主委员会难组建、业主自治管理难落实”的问题。

2、物管工作侧重点方面。针对物业管理存在的实际问题，当前物管工作应侧重于：抓前期物业管理的落实，抓手是前期物业管理基本100%招投标，少量经批准的协议方式物业管理项目也必须通过竟争性谈判的途径进行；抓业主委员会组建，抓手是利用社区物管工作平台，下达任务指标，县督镇（区），镇（区）促街道（社区），确保应组建业主委员会的物业项目全部组建到位；抓开发企业前期物管责任和物业服务企业履约责任的落实，抓手是建立并严格执行“开发企业物业管理开办费”和“物业服务企业履约保证金”制度，开办费和保证金交付物管部门指定专户储存，集中管理，按规定使用结报和扣除。

3、物管工作推进格局方面。突出县城区，兼顾其他镇（区）。县城区物管工作推进重点抓两条：一是整体推进，全覆盖；二是突出两类个案，基础好的新建小区争创省、市、县优秀物管项目（条件成熟时冲刺国家级优秀物管项目），难点、老旧小区抓基础性物业服务管理的落实。对其他镇（区），主要抓典型培育、典型引路，突出各镇（区）新建规模小区的物管工作落实和农民集居区推行物业管理的试点工作。

4、培育物业服务市场方面。清醒认识“有量才有市场”，始终坚持以住宅物业为主体，同步拓展商务办公、工业集中区、公共建筑（包括机关办公楼、医院、学校）、公用事业服务项目（包括公园、绿化广场）等非住宅物业，逐步扩张市场交易总量，使物业服务企业成为“活水之鱼”。

5、培优扶强企业方面。强化市场准入机制建设，全面、严格推行物业管理招投标制度。内抓规范，扶持基础好、有远见、舍得投入、社会责任感强的本土企业；外开县门，引进县外高资质、实力强、诚信度高、物管理念和管理模式先进的优质企业。

6、物管业务统筹方面。结合市场培育和规范工作，加快有形物业服务市场建设，拟于近期申报成立“如东县物业服务市场交易中心”（与物管处合署），物业管理招投标工作一律进场实施，做到“一个池子蓄水，一个水龙头出水”，并随招投标及时做好物业管理项目及中标企业备案管理工作，保证跟踪实施监管的针对性和有效性，避免目前存在的监管缺位或事后介入、难以补救的弊端。

四、年度物管工作计划任务及序时进度安排

（待县关于物管工作的决策意见明朗、并召开全县物业管理工作会议后，另行细化明确）

五、保证本《纲要》实施的建议

1、根据房改办（物管处）现有在职人员思想动向及定岗定职后的实际情况，建议建设局党组加强物管处人员力量配备，新调配素质好、想做事、能做事的骨干人员2名。

2、有关需县政府、县政府办公室发文的政策文件已拟草完毕，建议县建设局内部尽快决策，并报请县政府加快办文。

3、建议县建设局尽早考虑“全县物业管理工作会议”的筹备工作，局党政办、物管处共同组建筹备班子，负责领导讲话等材料起草和具体会务工作。（注：召开会议必须以政策文件到位为前提）

4、关于“加快物业服务有形市场建设，建立县物业服务市场交易中心”一事，是有效推进当前物管工作的关键节点，建议县、局给予决策上的支持。