一、什么是土地所有权 地所有权有土地所有权法律制度和土地所有权利两层涵义。前者是指不同类型、根据统治阶级意志规定的一定土地所有关系的法律规范体系。其实质是凭借国家的强制力，动用法律武器维护一定的土地所有制关系。后者是指所有人依法对自己所有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。占有权，系指土地所有人对土地在事实上地支配权，即实际控制权。使用权是基于土地的性能和用途对自己土地的利用权，通过对土地的使用，可以满足土地所有人生产和生活的需要，创造出新的物质财富。收益权，是指土地所有者依法取得自己土地所产生的自然或法定孳息和利益的权利。处分权，就是指土地所有人对自己土地命运决定权。 土地所有权利的特征是： ．具有一定有限性。它同其他财产权(包括物权，债权)不同，以它的限制只能是由国家通过法律加以设定，例如：我国宪法第10条第4款规定：“任何组织个人不得侵占，买卖或以其他形成非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。”(1988年《中华人民共和国宪法修正案》第二条)关于此项限制的规定是明确的。 2．具有独立自主性。它是不依赖于其他权利而独立存在的自主占有、使用、收益、处分自己土地的权利。 3．具有排他性。它是土地所有人与一切其他人之间的法律关系。它一经产生，即与周围一切不特定的人构成权利义务关系。任何人都必须承担义务，不实施妨碍土地所有人行使权利的行为。 4．是一种完整意义的物权。它包括对土地的占有、使用、收益、处分的权利，是一种最全面、最充分的物权。这与只能享有土地所有权中部分权利的土地使用权、土地经营权大不相同。LocAlHosT 二、我国土地权利的历史和现状 土地是十分重要的资源，而且是有限的资源。中国更是人多地少，稀缺性更为严重。从历史上来讲，政治上很多的动乱，很多的革命都同土地问题有关，它不仅仅是一个经济问题，而且是一个政治问题，这些年来，围绕土地问题，社会上很多矛盾在那里集中，是中国不管政治上、经济上都迫切需要解决的一个问题。长期以来，我们的地藉管理，局限在土地行政管理，就是怎样用行政手段去维护土地的秩序，后来也意识到光这个已经不够了，因为从70年代以来，中国的土地权利结构发生了很大的变化。其主要表现为：第一，土地由“公有公用”转为“公有私用”，土地使用权在土地权利体系中的地位日益突出；第二，土地由“不可流转物”变为“可流转物”，地产市场出现并迅速发展。土地资源已经脱离了计划分配或公用的轨道，现在土地已经到了个人或到了单位，由法人来使用土地，土地利益已经个体化了，土地利益个体化后，就要形成个人之间在利益分配格局上的权利，要求建立土地的归属和利用的秩序，因此要从土地民事权利的角度来阐明这个问题。 三、我国土地权利的体系及其特点 1．维持土地公有的情况下，强化用地人的使用权地位。中国要搞物权法，土地权利必须要立足于中国的现实，但中国的现实是动态的东西，我们不能看到今天的格局，按这个格局来写，还要看历史阶段的发展，从文革结束到改革开放，我国的土地权利格局有两个最重要特点，一个是土地“公有公用”转为“公有私用”，现在无论国有土地或农村集体土地，都是私人在使用，这是很大的变化，但土地的终极归属——公有制没有变，这就是目前的格局；第二个特点就是土地开始进入市场，地产市场开始形成。通过市场来调节土地资源的供求关系。 从总的趋势来讲，从公有私用角度来讲，重点是保护私用。在维持土地公有前提下，靠强化私用，也就是靠强化用地人的使用权地位来实现一种私有化、半私有化这样一种东西。只有这样才能清晰土地使用权，获得物权法上一种产权地位，只有有了产权载体的时候，它才能进入市场进行交易。科斯理论认为，产权是交易的前提，产权在法律上要不清楚的话，很难进行正常交易，长期以来，这个问题是比较模糊的。如农村中承包经营，到底是物权还是债权?很多人认为，这是合同上的权利。农民为什么拥有土地?因为有一个承包合同，有一天发包方终止这个合同，农民就得不到保护了，发包方可以发给所有人，他凭物权与债权的地位在你的土地上采取这种那种行为，所以这个问题涉及到土地资源利益格局，应当把它明确起来，重新构造土地权利。 联产承包制实行后，开始形成个人用地，或以农户为单位的土地使用。这样的格局强化了使用权。实际上，1986年起，把农村土地承包经营权看成是一种物权，但没有用物权这个词，而用财产权和与财产权相关的权利，如他物权、用物权，法律机构没有明确地把土地经营权看成是物权，一个很大的理由是说，土地承包经营权它有一个向前发展的需要，到目前为止，土地管理局对土地进行登记的时候，农村承包经营土地权是不登记的，这就意味着不予明确确认，因为各国对物权都是登记保护的，没有登记意味着你的权利地位不确定。所以现在我们需要有一个土地权利结构体系。 2．土地所有权非市场化，由土地使用权充当市场交易的权利载体。在我国，土地使用权处在一个非常突出的地位，它基本上是与土地所有权相提并论的，就是说，它代表了这么一个趋势：现实中国在相当长一个时期不会进行国家土地公有权调整。因为，公有权理论有它意识形态的理由；另一方面也有它现实的理由，就是主张取消土地所有权公有的人，也不能不承认在目前中国现实条件情况下，还做不到土地私有化。在没有这个可能的情况下，我们只能承认在土地所有权公有下，把土地所有权的内在功能移出来，把它放在另外一个权利载体上，放进土地使用权里面，把它现实地占有、使用、收益、处分四大权能放进土地使用权里面去，让土地所有权很多情况下处于休眠状态，或者处于无所作为的状态，然后把土地使用权活跃起来，让它在市场上充当土地所有权本应充当的角色，名义上土地公有，实际上土地私用本身也是一种所有权，使用权利本身也是所有权一种标记。拥有的使用权也是一种所有权，在占有、使用、处分、收益方面也是一个所有者，丝毫不妨碍把土地推向市场，这是有先例的，英美法制中的地产权，土地归国王所有，美国是州所有，但你也拥有一种权利，就是可以不受任何人干扰，受到法律保护，也可

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