质素高，环境及配套好，又是成熟的大型社区，成为成功人士换房时的首选。

而昔日热闹非凡的八卦岭却日渐冷清，成交量与过去相比少了很多。活跃了十几年的八卦岭在今天以“三多一少”著称：小户型多、投资者多、卖家多、用家少。很多人都搬移到居住环境好、社区配套好的南山、福田区其他地方。这也说明了深圳楼市的消费者对楼盘综合质素的要求已达更高层面，而市场信息透明度极高的深圳楼市，也满足了各方面的需求。

据世华地产调查显示，目前楼龄在5年内的物业最受欢迎，此类物业与楼龄在10年以上的物业相比，综合指标、户型、配套设备（如车位）等有明显改善。

另外，买家年轻化，也成为今年上半年的一大亮点。与过去两年相比，买家的平均年龄大多在30－35岁之间。而现在的买家们已渐显年轻之趋，23－33岁的买家已占55％以上。反映出深圳楼市机会较多，深圳人的消费能力已明显增强，吸引了更多人的投资和发展。

世华地产分析，深圳房价下调不大，深圳流动人口多，住房需求刚盛，楼市前景非常良好。

五、商服物业走势稳健

与住宅部相比，商业未受政策太大冲击。据世华地产今年上半年商业部成交数据显示，今年上半年商服物业买卖单与去年同比明显增多，由2成升至4成；其中自用和投资都有，投资型用途占总体的3／4,达7成多；客户大多看好地段及环境好、成交金额较大、收租集中的物业。在市场细分上，香港人普遍钟情地铺，因此回报率稳且高；而写字楼、厂房的客户以本地客为主，潮汕客居多。

商铺方面，投资回报率达8个点以上的商铺最为抢手，如华强北，人流集中，生意旺盛，租价均达1000元／平米（建筑面积）。而华强北的赛格广场，使用率为50％，即2000／平米（使用面积），价格虽然很高，但其已形成有效的销售效应，往来客源稳定，因此成交也非常之旺。东门商铺租价与华强北相同，但活跃程度大不一样，东门主要以服装销售为主，回报高的铺位，业主不舍得放，市场上流通的，大多成交不活跃，因而影响了成交数量。

此外，今年以来南山区商铺上升空间明显加大，租金上涨也很快，从去年的200／平方米升至今年的250－300／平米；其次是宝安的商铺，也逐渐为客户看好并集中投资。

写字楼方面，中心区交投两旺，成为最大热点。中心区价格上涨速度加快，租价已超过去年的80－85／平方米，如卓越、九洲创展及报业大厦等租价今年上半年已达110－120／平方米，售价也从去年的10000／平方米增至12000／平方米，涨幅颇高。客户选择中心区大多因其有清晰的cbd概念，地段佳，楼盘品质好。其次，租金平稳的车公庙，写字楼成交也非常活跃。

厂房方面，今年上半年呈现出三大主要板块：1、南山厂房。这一片区为世华地产所垄断市场，8成以上为世华所成交。世华地产南山同事熟悉当地厂房，且客源多，世华南山同事每人有超过10个厂房客户，只要有盘源放出，就会联系到大批的客户前来，因此形成垄断市场。加上很多南山客户是世华的老客户，投资回报率高，也加强了他们对世华品牌及服务的信心。2、泰然厂房。尽管其使用期1988年起开始，50年使用权，但其成交价格也一直处于上升势头。泰然厂房去年成交的最高价为3800／平方米，今年上半年已突破4000／平方米，并向4200／平方米攀升。3、天安车公庙厂房。车公庙的老厂房，如天经、天济、天发、天达大厦，今年上半年的成交均价已由去年的4500／平方米升至5000平米；有的投资客将其厂房整层买下，一分为二，按写字楼格局每100－200平方米为一个单位重新装修后出租，租金由装修前的30／平方米增至50－55／平方米，回报率很高，10年内就可收会成本。对很多电子、物流行业的小企业来说，车公庙物业管理费仅2－3元钱，且可自装空调，地段良好，租金不贵，很有吸引力。

世华地产认为，此次中央出台房地产相关政策，对商服物业很有好处。商服物业属于高端物业，非普通投资，动辄上百万元，且首付高达4成，与住宅物业相比需要更多现金流，满足高端客户的投资需求；其次，商服物业不受七部委《意见》之影响，2年内转让不受营业税限制；再次，商服物业回报率高，大多可达9％以上，大大超过住宅物业，能吸引部分投资住宅客，转入商用物业中；此外，深圳商服物业的租金非常理性和成熟，价格坚挺，作为重要的投资标准，高额的租金回报率一直以来是深圳的商服物业一大重要支柱。

世华地产认为，深圳二手楼市的投资潜力仍然十分巨大，*市场继续走旺已是必然。

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