| [专家观点]房地产市场正处于变盘前夜 |
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的可比性，２００１年６月上证指数从２２４５点的高位开始了持续４年多的下跌，到现在千点大关岌岌可危，机构、散户损失惨重，难道说有谁非常希望股市下跌？政府、证券公司、基金、投资结构、散户、媒体？可熊市还是无情地来临了，尽管这是大家谁都不愿意看到的！ 三、房地产市场的有效需求能否支撑目前的高房价？ 房地产价格未来是涨是跌，根本上还是取决于买卖双方的力量对比，也就是市场有效需求和真实供给的对比关系，作为投资及投机性购房最终也要落实到真实居住需求上，因为按照理性人的假设，如果房价租金比不合理，房子租不出去或租金很低，投资行为是亏损的，那投资性购房需求将会下降，从而促使房价下跌。中国房地产业这几年的“爆发式”增长，主要的需求推动力量来自两个方面：一是以前计划经济年代“福利分房”使得住房供应短缺、居住条件差，居民出于改善居住的目的，通过几十年的积累形成了巨大的“补偿消费需求”；二是因为银行推出了个人住房按揭贷款，使得本来应该在未来１０年甚至２０年后的购买需求提前释放，也就是对未来几十年的“透支消费需求”，这两部分需求叠加，促成了１９９８年到现在房地产业的“黄金发展期”。 目前主张房地产价格应该长期上涨一方阵营的人认为，由于我国城市化正处于加速发展时期，大量农村人口向城市居民转化，住房需求将不断增加，房价也要不断上涨几十年。其实只要仔细想想，这种观点是非常片面的，事实上即便是北京、上海这样的大都市，城市化过程中每年的新增人口也很少，城市化加速根本不在北京、上海，如２００４年北京和上海仅分别新增人口３７万人和３１万人，增长率为２．５４％和１．８１％，其中自然增长率分别为０．０７％和０．０１％，即城市化转移两市均为１．８％左右，这样的增长率不可能造成房地产如此快的速度增长，城市化在许多大城市都不是房价上涨的主要推动力，目前我国大多数城市一套普通住房动辄几十万，以普通农民工几百元的月工资，不吃不喝也需要数十年才能买得起一套房子，就是对目前普通城镇居民而言，房子价格也远远超过他们的承受能力，房价收入比大大高于国际标准，２００４年全国平均接近于９倍，上海、杭州等一些城市更高，达到１２－１８倍，而一般国际标准是三倍到六倍的区间里算是比较合理的。目前房价的实际增长速度要高于ｇｄｐ的增长速度，ｇｄｐ的增长速度又快于居民收入的增长，这种情况如不改变，住房的有效需求只能日趋萎缩。反过来说，假如真有城市化导致房价不断上涨的这种因果关系，那也意味着城市化进程很快就要终止，因为大多数人已经买不起房子了，只有住房价格相对收入下降，城市化才更容易。 上面讨论了直接买房居住需求的真实情况，再来看看投资购房的需求有多大？对房产投资者来说，一套房子是否具有吸引力，取决于租金收入和社会平均资本收益之比，目前我国１０年期国债票面利率是４．４４％，７年期国债的票面利率大约在３．４％左右，长期国债利率是社会资本平均收益的最好替代物，因此我们以４％作为社会资本平均收益率。从这个角度讲，只要一套房屋的年租金收入超过４％，就具备了初步的投资价值，但考虑由按揭贷款产生的机会成本以及租金需要缴税、房子的空置期，对一个投资者来说，真正合理的购买点应该是租金收入等于房价的６％。换言之，房价相对月租金收入的比例在２００２５０倍之间，是一个临界点，房价租金比只有和房贷利率、社会平均资本收益联系在一起，才能成为衡量房价高低的参照物。而目前就网上挂牌交易价来说，北京每平方米的年出租价约相当于挂牌销售价的４．２％，上海为３．７％。按照房价月租金比２５０倍是当前我国投资购房的合理临界点来衡量，北京的房价虚高幅度约１５％，上海房价的虚高幅度约２３％。根据房价租金比测算的临界点，只是理性人假设下的一种推断，真正能反映原始需求开始增长的是出租率。在七部委文件下达后，挂牌出租量出现了爆发性增长，目前，京沪两地的挂牌出租成交率约在２５％左右，这一状况足以表明在去年的房地产热中，以“升值套利”为主的投机者之多；也表明相对目前的房价，住房的增加速度确实超出了原始需求的增速。 四、目前市场僵持局面将会以何种方式打破？ 目前市场的买卖双方都在等待观望，市场成交量急速下滑，这种局面到底能撑多久？谁会在这场僵持中占据主动？目前似乎已经到了买卖双方比耐力的阶段，看谁能比谁更挺得住？如果连续出现成交量萎缩的局面，最先坐不住的恐怕将会是开发商，消费者将会在这场耐力比赛中占据主动。这是因为，对于打算买房自己居住的消费者而言，目前都还不至于没房子住（包括租住），无非是居住条件简陋些，买房子是为了改善居住条件，目前情况下就是多等几年而已。而对于购房用于出租或转手获利的买家而言，自己居住已经根本不是问题，当前的高房价顶多促使其取消投资计划而已，根本不会对他的生活有什么影响。而对开发商来说就不一样了，因为前期已经支付了土地、土地一级开发、二级开发、贷款、人工费、材料费、拆迁费等费用，如果房子持续滞销，资金链压力会越来越大，损失会非常惨重，甚至面临破产的境地。在这种情况下，不排除有一些顶不住压力的开发商会降价销售，以求尽快回笼资金，减少损失，避免破产的命运，其他开发商将不得不被动跟进，市场将出现根本性的逆转，进入新一轮降价周期。在这个过程中，最早降价销售的开发商上一页 [1] [2] [3] 下一页
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