房地产上市公司2005年的中报显示，53家以房地产开发为主业的上市公司，平均主营业务收入为45451万元，同比增长19.18%，平均净利润则达到4677万元，同比增长了97.20%。收入增幅基本与上年同期持平，但净利润增幅却创出几年来的最高点。

应该说，今年地产商的高利润增长，是得益于去年房地产销售价格的大幅提高。由于结算期比销售期基本要拖后半年左右的时间，所以去年下半年和今年年初的价格上涨，在今年中报中充分地反映了出来。这是房地产公司净利润增幅比收入增幅高4倍的主要原因。而在2003年和2004年，虽然同样存在着房价上涨的因素，但利润并没有表现出脱离收入独自上涨的特性。

全国商品房销售均价和住宅销售均价在2005年初达到了历史上的最高点，全国商品房销售均价达到3109元/平方米，住宅销售均价达到2930元/平方米，这之后已经开始出现回落。

房价的上涨，加大了房地产企业的利润空间。从利润率的变化可以看出，房价上涨对地产公司的影响。房地产公司今年上半年的毛利率达到31.78%，而2004和2003年的水平基本上只有26%，利润率上升了5个百分点。

行业利润达到最高峰

2005年上半年，国家对房地产的调控政策发生了转向，从2003年、2004年以控制房地产投资为目标的抑制供给政策，转向了以控制房地产需求为目标的抑制需求的政策。可以认为，2005年的中报是房地产行业利润增长的最高峰，近两年的房价上涨，在今年的中报中集中体现出来。lOCalhoSt

虽然业绩创了高峰，但销售的减缓已经显现出来。上海市新房市场的成交均价和成交面积均出现较大幅度的下降。据上海市房地产交易中心的数据，今年5、6月份相对于4月份，成交均价环比变化为—10%、—13%，成交面积环比变化为—44.8%、3.7%；北京、深圳的成交价格小幅上涨，但成交面积也出现一定萎缩。其他二、三线城市的成交面积也由于消费者的持币观望，而出现不同程度的下滑。

同时，销售下降也在上市公司中表现出来。金地集团在中报中明确写到：“报告期内完成销售面积18.80万平方米，销售收入11.95亿元，分别较上年同期减少16.50%和31.16%。”这种销售下降将会在2005年的年报中有所体现。因此年报时，房地产行业的业绩增幅将下降。

在销售出现下滑的同时，房地产商购置土地的谨慎态度和开工增长的放缓，也将对2005年和2006年的业绩产生影响。在调控政策指向需求后，近几个月房地产商的购地行为几近停止。尤其是去年一度如火如荼的拍卖土地，今年在上市公司的公告中已经很难见到。而作为地产龙头的万科也在中报中称：“将调整已于年初披露的全年开工和竣工计划，计划将开工面积向下调减约15%，竣工面积向下调减约10%。”说明在市场不明朗的情况下，开发商倾向于更加保守的策略，这也增加了2006年公司业绩的不确定性。综合以上因素，可以认为2005年中期是本轮周期房地产行业业绩增长的最高点，在这之后业绩增幅将会出现下降。下降幅度和持续时间要视今年下半年和明年上半年的市场情况而定。

现金流未见异常

2005年中期，房地产上市公司的现金流并没有显现出很多人预期的那种“绷紧”。中报中53家公司平均经营活动现金流为流出1089万元，要少于2004年中期的净流出2430万元。在销售放缓的情况下，经营性现金流并没有恶化，说明上市地产公司已经根据市场情况对经营策略进行了调整。比较典型的做法就是减少土地购置，从而减少了购买土地的现金支出。现金流的顺畅有助于房地产公司应对行业周期低点的到来和行业政策的不确定性。从全年来看，销售放缓的效应将逐渐显现在收入和利润中，2005年全年房地产上市公司的收入和利润增幅会小于半年报的水平，收入增幅很可能下降至10%左右；而净利润增长率也将回到20%—30%的水平。如果市场持币待购仍旧持续，2006年的业绩将仍不乐观。预计收入可能与2005年持平甚至出现小幅的负增长，利润增幅会下降到10%以下