法。
新建住宅小区,要督促物业管理企业加强管理,从源头上控制违法建筑的行为。同时,小区内要加大业主临时公约或业主公约的宣传力度,引导业主自觉维护小区环境,制止违法搭建。在一些高档住宅小区内,例如:新城花园、田园别墅等违法改建、搭建较突出的小区,要会同规划部门开展专题研究,从房地、规划执法的程序上,寻找结合点,采取集中整治、联合执法的方式,进一步加大高档住宅小区的执法力度。
三、 明确目标,开展房屋综合整治,营造整洁安宁的居住环境。
历年来,开展房屋综合整治取得了明显的效果,居民对居住小区环境的改善,表现出了极大的欢迎,为此,2005年房屋综合整治工作要在已取得经验的基础上,进一步加大力度,切切实实将这件为民办实事的好事做好。
1、 认真梳理,制定计划。
要在深入小区、调查研究的基础上,广泛听取广大市民和社会各方对居住物业管理的意见,认真梳理各类历史遗留的险、漏、堵、水、电等“老大难”问题,合理编制整治计划,集中力量开展整治,切实解决物业管理方面的“急、难、愁”问题。2005年房屋综合整治的重点为:着重开展大楼整修,以电梯改造更新、墙面脱落、消防设施老化、管道堵塞等项目,明年整治58幢,计69万平方米;旧公房小区整修,以屋面墙面渗漏、路面损坏、上下水管道堵塞、绿化缺损、门卫、车棚整修等项目为整治目标,突出小区的单项目整治,明年共整治48个小区,计110万平方米。
2、 各方筹措,落实资金。
旧住宅小区的房屋整治资金,以业主维修基金和物业租金筹措为主,市房地局整治资金、街道(镇)社区创建资金、建设单位资金等作相应补贴,原则上区政府净归集款不作补贴;大楼房屋整治资金需求量大,资金筹措推行“六个一点”原则,即在上述五方共同筹集的基础上,区政府净归集款再给予一定的补贴。
3、 落实责任,巩固成果。
房屋综合整治后,小区的各项管理措施要及时跟上。要督促物业管理企业抓好基础设施的日常管理,要维护小区的整体环境,特别要防止违章搭建的“回潮”。物业管理企业与业主委员会要携手共建文明小区、创优小区、安全小区,使综合整治成果在日常管理中加强和提升。
四、 强化机制,突出长效管理,提高管理水平和管理质量。
1、 运用市场机制,建立舒适型小区的长效管理。
商品住宅小区要严格履行物业管理服务合同的约定,突出保修、保安、保洁、保绿的服务特色,注重管理的效果性,体现人性化的管理理念。服务质量的评价体系,要以业主的满意度为标准,建立物业管理企业与业主互相监督机制。物业管理企业的选聘要充分运用市场机制,采取招投标的方式,建立优胜劣汰,择优选聘的竞争机制。商品住宅小区要在物业管理法规的范围内,通过市场调节,建立完善的长效管理机制。
2、 运用指导、协调机制,建立改善型小区的长效管理。
旧售后房小区和动迁房小区要积极推进“一体化”管理,切实做好保修、保安、保洁、保绿等基本服务工作。服务要求上,做到维修及时、保安保洁尽责、绿化养护到位、收费规范。房地办事处要会同街道(镇)积极协调多家管理,引导业主大会在听取业主意见基础上,选聘一家物业管理企业管理,使小区物业管理开展规范有序。在小区管理层面要注重发挥“四位一体”作用,运用“四位一体”管理机制,切实解决小区中的难点、热点问题。
3、 通过宣传、引导,逐步推进保障型小区的规范管理。
无人管理房屋在综合整治以后,落实了物业管理企业托管,但由于业主付费服务的观念尚未转变,业主大会、业主委员会又无法组建,因此物业管理以维持日常维修为主开展。为此,要充分发挥“两级政府,*管理”中街道(镇)的综合协调作用,通过居民的自治组织――居委会牵头,会同房地办,组织居民实行自我管理,将小区的维修、清洁、保安、绿化等分项委托专业部门实行有偿代管。同时,社区和房地办积极动员居民,实施有限产权房屋接轨,解缴房屋维修基金,对符合条件的帮助组建业主大会和业主委员会,然后选聘物业管理企业,落实物业管理,使无人管理房屋物业管理逐步向规范方向发展。
物业管理法制化道路尚处在起步阶段,面临的任务仍然很艰巨,但我们有信心在各级领导的帮助和指导下,以让人民高兴满意为出发点,积极探索、开拓创新,努力开创长宁物业管理的新局面。
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