年42号文件中也明确规定“严禁违法设立投标、竞买人的资格限制条件。发布公告时，设定的条件应当与出让宗地开发所需条件相适应，除法律、法规规定须有特定资质条件外，对投标、竞买人不得设置违背法律、法规和政策，背离土地市场价格的补充条款、违背竞争原则的限制条件，不得为投标竞买人竞得出让地块而设置排他性条件，因此，国土部门在具体工作中对出让条件的设置都非常谨慎。
三是土地的前期开发要引入市场机制公开选择实施单位。对拟出让地块进行拆迁安置使之成为净地的过程叫做土地出让的前期开发，也叫土地的一级开发整理。根据国务院08年3号文件和07年国土部、财政部和中国人民银行共同颁发的《土地储备管理办法》其实施的主体应当是政府的土地储备机构。根据这两份文件，土地的前期开发包涵了宗地的征收、拆迁安置、还涉及到出让宗地相应的道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设。
按照国务院3号文件规定，“土地的前期开发要引入市场机制，按照有关规定，通过公开招标的方式选择实施单位”，也就是说政府不能直接以洽谈招商的方式确定土地开发对象，须按照一定的程序方能确定，这在把握上有一定的难度。

三、对我市老城改造的几点建议
针对新的土地出让政策背景，结合我市吴越街地块的整体开发，建议采取由市政府主导，招商引资参与，委托区政府组织实施土地前期开发，由国土部门设置条件净地出让。
具体实施建议市政府要成立高规格指挥部，由分管市长任指挥长，迎江区委区政府及市直相关部门负责人为成员，协调指挥项目实施，具体可分为两步。
第一步进行土地的一级开发整理（土地的前期开发）。
1、由市政府或市土地储备中心委托迎江区人民政府进行土地一级开发整理，明确迎江区人民政府作为拆迁主体（拆迁人）。
2、由迎江区人民政府对吴越街地块进行全面摸底，测算拆迁安置经费，编制拆迁安置的土地一级开发整理方案，（合作企业可提前介入，认可方案）。
3、根据一级开发整理方案编制招商文件，提出招商引资合作方的具体条件，明确招商合作企业与迎江区政府的权利和义务。即：招商合作企业负责投入拆迁安置整理土地的必需资金及返还和收益方式，区政府负责在规定时间内，按方案确定的资金“双包”落实拆迁安置任务。同时，招商文件中可设置政府规定的招商企业的资格和条件。
根据招商文件由迎江区政府在政府招标网站和有关媒体发布公告。公告中明确报名时间，招商企业的条件。公告中可设定若报名符合条件的企业只有一家，则可直接确定其为土地一级开发整理的合作对象。超过两家以上，则采取招标方式确定。只要招商企业条件设置得当，则能确保政府意向招商企业成为合作方。
4、根据招商结果确定土地一级开发整理合作企业后，由迎江区人民政府与之签订一级开发整理合作协议，然后在项目指挥部指挥协调下双方开展合作。
第二步：组织净地出让。具体由国土部门组织实施。国土部门可根据城市规划和市政府地块开发建设思想设置政策许可的必要条件进行公告，公开出让。一般能保证参与一级开发整理的招商企业竞得土地使用权。
土地的出让时间，目前各地做法不一。一般都是在拆迁安置协议全部签订后组织出让。也有一些地方提前公开出让的时间，如合肥市在老城改造中对特殊地块采取过“模拟净地”拍卖。即由辖区人民政府承诺在出让合同规定的交地时间内完成拆迁安置任务，确保土地能达到规定的出让条件，出让人把土地公开出让的时间提前，解决参与土地一级开发整理企业的后顾之忧。该方法有的地方也称之为“毛地出让，净地交付”。让意向竞买人提前吃“定心丸”。吴越街地块的公开出让我认为可参考该做法。 本文章共2页，当前在第2页 上一页 [1] [2]

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