求的快速增长。经过lo余年的发展，当前的房地产行业已经成为我国国民经济的重要组成部分。 我国房地产投资达到19382亿元，同比增加21．8％，占国内固定资产总投资的17．6％。
全年房地产开发投资19382亿元，比上年增长21．8％，其中，商品住宅投资13612亿元，增长25．3％。商品房竣工面积53019万平方米，下降0．6％。商品房销售额205 10亿元。其中，期房销售额为14366亿元，所占比重为70．o％。相对于其他商品的生产和销售，房地产项目具有流程复杂，时间较长，资金占用较多，风险相对较大等特点，并且与金融业、建筑业等关系到国计民生的基础行业关系密切，故此，使得房地产的发展对我国国民经济和社会发展影响深远。
由于房地产高风险、高投入、高收益的特点，为提高收益规避风险，可行性分析已经成为房地产开发企业在项目前期的必备工作，其结果直接影响到项目介入与否的重要条件。
本文将在一定的创新基础上对现有房地产可行性研究理论进行系统的总结，以提高其可操作性，对房地产可行性研究理论的发展提出一定的分析。本论文的目的就是通过对可行性分析进行深入研究，将房地产开发项目的风险降至最低，并为投资方案提出意见和建议。本人从成都分公司被调至嵊州分公司全程参与我司szzd房地产项目的前期可行性研究工作，在前期主要负责对当地市场调研和竞争楼盘的分析，后期制作时主要负责对项目进行经济技术分析和财务测算。本人以此为研究对象，客观地分析项目的投资价值，从介入项目开始为szzd房地产项目的开发决策作参考。
第2章房地产开发项目可行性研究概述
2．1房地产开发项目可行性研究的基本概念及外沿
1．房地产开发项目可行性研究的概念
房地产可行性研究是在房地产项目投资决策前，对拟开发项目在技术经济社会三方面的可行性进行论证、研究、评价，对开发方案进行认真仔细的经济分析，对未来的收益进行科学的预测，并且对拟开发项目的技术先进性、经济合理性、适用性、建设的必要性和可行性进行全面分析和综合评价，针对拟投资项目该如何投资建设得出较科学的意见，为项目投资决策提供科学的依据。
开发项目要投入资金、时间和劳力，会对企业的经济效益产生影响。因此，对拟开发项目的必要性必须有充分的认识，并就项目的选址、规模、工程周期、周围的环境设施、企业的承受能力以及项目的经济效益等各方面进行科学研究分析，以便科学地制定开发项目投资决策，减少或避免失误，使开发项目能够获得较大的社会经济综合效益。而以上这些内容都是可行性研究的内容。因此可行性研究是项目投资决策的基础。
2．房地产开发项目可行性研究的作用
可行性研究作为项目投资建设的首要环节，科学正确的房地产开发项目可行性研究在房地产开发过程中可以起到以下几个方面的作用：
(1)保证项目投资决策的科学性房地产项目投资资金数额巨大，项目投资周期长，涉及的行业面广，且房地产市场的不确定因素较多。只有通过对投资项目进行详细仔细的市场调研，产品分析，成本及效益计算和风险评估，对项目投资方案中诸如建设条件是否具备、工艺技术是否先进适用、商品房有无销路、有无竞争能力、投资经济效果是否最佳等问题进行回答，同时对技术和经济两个方面进行综合的论证和评价，从而使决策建立在合理科学的基础上。
(2)保证项目有效进行房地产项目投资的可行性研究，实际上就是对未来投资实施过程进行总体的安排和规划。尤其是针对项目开发进度做进行的人力资源配备、资金供给、供应商介入、回笼资金、还贷能力等重要节点问题进行分析，对项目开发过程中各阶段的资金状况、材料设备供给、工程实施进度等确定初步计划，使整个项目可以逐步推进，达到目标。(3)对外融资的必要条件 目前金融机构都把可行性研究报告作为建设项目放款的先决条件。它们只有在对可行性研究报告进行了全面、细致的分析评估后，才能确定能否给予放款。
3．房地产开发项目可行性研究的依据
(1)经批准的项目建议书、合同等有法律效力的文件及其审批文件
(2)国家和地区经济建设的方针、政策和经济社会发展规划
(3)国家批准的城市总体规划、详细规划、交通和市政基础设施等资料
(4)拟建设地区的自然、地理、气象、水文地质等环境现状基础资料
(5)国家相关部门发布的工程技术建设方面的标准、规范、指标、定额等资料
(6)国家所规定的经济参数和指标，有关房地产行业法律、法规和经济法律、法规等
(7)开发项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备选规划设计方案等
（8）主要工艺和施工设备的技术资料及经济、社会方面的有关资料．
3房地产项目可行性研究阶段划分
从项目生命周期阶段角度而言，项目包括四个阶段：概念阶段、开发阶段、实施阶段、收尾阶段(国内也有学者将概念阶段、开发阶段合并为前期阶段)。概念阶段工作就是确定项目的可行性，对项目所涉及的领域、总投资、投资的效益、技术可行性、环境情况、融资措施、带来的社会效益等进行全方位的评估，从而证明项目在技术上、经济上的可行性及其投资价值。该阶段主要工作：特定项目机会研究、初步可行性研究、详细可行性研究、项目评估。实际工作中，根据项目规模和繁简程度可将前两项合二为一，详细可行性研究是不可缺少的。一般由于房地产项目的项目复杂程度不大，而且受到时间和成本的限制，初步可行性分析通常被省略。
1．特定项目机会研究
特定项目机会研究是进行项目可行性研究前的预备性调查研究。这种研究是比较简单、粗略的。其主要任务是对投资方向提出设想，提供一个可能进行建设的具体投资项目建议。它要求在一个确定的地区和部门，以自然资源和市场预测为基础，寻找最有利的投资机会。如果证明项目投资的设想是可行的，再进行更深入的研究。
2．详细可行性研究
详细可行性研究是可行性研究的最重要阶段，狭义的可行性研究就是指详细可行性研究。在项目决策前对项目有关的工程、技术、经济等各方面条件和情况进行详尽、系统

上一页  [1] [2] [3] 下一页