自1992年首度入京以来,万科已经在北京市场耕耘了10多个年头,但是发展状况却始终不尽如人意,北京市场几成万科手中的“鸡肋”。而万科集团2004年度业绩报告也显示,在净利润贡献上,珠三角区域和长三角区域分别以39.8%和37.9%的份额位居第一和第二的位置,北京市场1266万元(占集团总份额不到2%)的净利润其表现实在差强人意。
也是在此次业绩发布会上,万科总经理郁亮表示,万科在珠三角、长三角布局已经基本完成,2005年的重点就是以北京为核心的京津冀地区,尤其是在北京市场,今年务必要有所突破。
由此,万科华北突围已经箭在弦上,北京万科战略调整也开始浮出水面。
近日,主管北京区域的万科集团副总经理刘爱民接受了《第一财经日报》记者的独家专访。
华北新战略成型
《第一财经日报》:万科华北战略将作如何调整?
刘爱民:在集团内部我们成立了一个北京区域事业部门,把东北和天津市场都归入其中;同时,在未来我们还计划进入环渤海区域其他的二线城市,除沈阳和大连外,也会进入山东、河北等省会城市。可以说,未来万科会以京津地区为主,在环渤海经济圈进行有计划的扩张,争取在2005财年,北京区域在净利润贡献方面能占到集团的20%~30%。
《第一财经日报》:北京万科人事更迭频繁,10年左右的时间更换了9任总经理,这对北京万科的发展产生了什么影响?今后,北京万科的人事还会持续这种态势吗?
刘爱民:我认为这里面有两个方面的问题,一个是企业自身经营的问题,通常人们都认为,因为人事更迭频繁,所以导致企业经营不好,但在我看来,企业自身经营也有问题,因为企业经营不好,人员才会频繁调整;另外就是我们对北京市场的认识也在不断地调整,这也是导致北京万科总经理频繁换将的一个原因。locaLHost
而今年,京津市场已经成为集团重点突破的市场,所以,未来几年将不会再出现人事更迭频繁的现象,北京万科的人事调整已经进入了一个稳定期。
《第一财经日报》:在这次战略调整中,万科会注意那些问题?
刘爱民:去年,我们作了一个十年规划,现在还在进行细节方面的深化,我们要让战略清晰化。
现在有些同行的扩张模式中间没有太多的逻辑性,也许通过简单的叠加可以把规模做上去,但是这种仅是为了扩张而扩张的模式是非常危险的。我认为房地产企业要做大的话,战略首先要非常清晰。
在选择扩张性商业模式方面,很多企业是先行扩张然后再解决人才问题,而如果没有人才储备,我们是不会考虑扩张的。万科现在就是在做这方面的工作,因为区域扩张本身就是对人力资源的一种挑战。
在区域市场发展方面,我认为靠人员长期外派来支撑是不现实的,而且代价会很大。通过市场化的方式获取资源来达到扩张的目的将是一种不错的选择。
北京要占四分之一“天下”
《第一财经日报》:未来万科的战略布局如何分配,北京区域居于何种位置?
刘爱民:未来,万科战略布局会实行3+2模式,3即三个区域,2是指武汉和成都两个中西部点。三个区域在集团整个总额上占到80%~90%,其中环渤海要占到20%~30%.目前,环渤海区域在经济上的联动已经开始,比如北京和天津之间的联动。在这个大背景下,天津市场很快就会做起来,预计在今年,天津市场可以获取2亿~3亿元的利润收入,超过北京市场。
同时,从gdp总量上来看,环渤海经济圈还无法与长三角和珠三角相抗衡,因此,北京区域在未来会维持20%~30%的比例,并且这种态势会持续很长一段时间。
目前,北京万科正在紧张积极地拿地和进行资本运作,争取在年内达到为集团贡献20%~30%利润的目标,而在拿地方面,估计4月底就会浮出水面。
战略元年的万科规划
记者丁小莺发自上海
2005年是万科第三个十年战略的元年,也是属于郁亮的开局十年区域布局、战略合作、融资渠道、管理层激励,万科的战略元年规划将由此开始
2005年是万科第三个十年战略的元年。这一年,万科在布局全国市场、参与行业整合、拓宽融资渠道方面将做些什么?
3月24日,万科董事总经理郁亮从深圳赴上海,进行投资者推介,并向本报记者介绍了他的“元年规划”。
看好北京
《第一财经日报》:万科提出“三足鼎立”的全国布局,并把北京定位为环渤海区域的中心城市。对一直发展较弱的北京,2005年有什么计划?
郁亮:北京是我们最大的增量。万科在珠江三角洲的布局已经完成,在长江三角洲的布局基本完成,今年将进行以北京、天津为核心的环渤海区域的布局。
为了加快在北京的发展,我们首先增加了人员力量。去年,我们把东北区域总经理周卫军任命为北京公司总经理。他是沈阳市房地产开发协会会长,作为开发商担任这个社会职务,说明他在当地政府部门、同行中的认可度很高。北京市场人际关系比较复杂,他会比较适合。2005年初,我们把天津营销公司副总卢冰调任北京公司担任副总。我们还把北方设计中心从总部搬到北京,它是负责产品开发的。我们将争取在北京多拿地,包括用合作的方式取得项目资源,但没有具体指标,在全国,我们今年的土地储备目标是新增400万~600万平方米。
《第一财经日报》:据万科日前发布的年报,2005年在长三角的计划开工量和计划竣工量,都只有珠三角的大约一半,这是为了规避长三角市场的风险吗?
郁亮:从长期看,在20年之内,长三角无疑是最大的市场。长三角已形成统一的经济圈,它跟环渤海区域不同,后者拥有城市带或城市链,但没有形成经济圈。
从短期看,这个市场也是乐观的。因为房价升得太快、投资比例太高,上海等城市存在一定的市场风险。但我们看到,上海市政府的调控是及时的,调控力度强,而且打的是“组合拳”。政府的态度很明确,保证居住需求,抑制投资需求。与上世纪90年代房价快速上涨的时期相比,现在的房价上涨速度、投资比例可说
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