规范物业管理 促进城市发展
随着住房制度改革的不断深化和房地产管理体制改革的加 快,被誉为二十一世纪朝阳产业的物业管理在各地普遍开展起 来。他对于改善人民群众生活居住条件、工作环境多提高城市管 理水平,促进住宅建设,提高社会再就业工程起到积极而重要的 作用。我县的物业管理刚刚起步,由于观念、体制、配套政策飞 资金运作等方面
的原因,健康有序的市场尚未形成,使物业管理 面对诸多棘手的难点问题。几家物业管理公司也不同程度存在着 一些问题,有的管理资质不健全,收费项目不明确,有的也没有签订服务合同,服务也不达标。要正面引导物业管理健康发展,必须要理顺物业公司与业主委员会、业主、主管部门、物业协会、 开发公司及相关部门的关系,以必要的配套办法和实施细则为依 据,以改变观念、理顺管理机制和监督约束机制为保障,强化物 业公司自身质量,提高服务质量,这样,才能按照市场经济运行 规律逐步完善发展。
一、**县物业管理的难点表现
(一)观念落后,意识淡薄,物业管理运作的大环境尚未形成
实行物业管理是住房制度改革和社会主义市场经济发展的 必然。任何新生事物起步都需要广泛宣传引导,人们正确地去认 识。目前,对物业管理宣传的力度不够,人们对物业管理的基本 概念、内涵、性质、原则、作用知之甚少,甚至产生种种误解和 错误认识。人们的观念还停留在计划经济条件下福利型的管理模 式,不能接受物业管理提供的有偿服务。
(二)各自为政,条块分割,健康有序的物业管理局面尚未 形成
目前我县物业管理的类型有三类:专门成立的物业公司(xx县物业中心)、开发企业派生的物业公司(如:兴隆物业公司、 常顺物业公司、昌盛物业公司、华瑞物业公司、华能物业公司龟 龙林物业公司等)、各单位自行管理的队伍(如县水利局、国税 局、发改委、兴隆山管理局家属楼的管理等),显然,还没有形 成开放式的物业管理竞争机制,直接影响了物业管理的质量和健 康有序物业市场的发展。WWw.YBaSk.com
(三)地方性政策不配套,使物业管理难以步入正轨 随着《物业管理条例》、 《**省物业管理条例》和《**市住宅小区物业管理办法》的出台,我县只制定了相关的实施意 见,从实际情况而言,政府、职能部门、物业公司、业主之间的 责、权、利不清,物业企业与业主之间常常出现矛盾和纠纷。同 时政府缺乏对物业管理发展的扶持政策,使我县物业管理一开始 就陷入困境,影响了物业管理的健康发展。
(四)建管分离,物业管理启动资金难以落实
由于建管脱节,给新建住宅小区开发物业管理埋下了许多隐 患。开发商只考虑建设,很少考虑日后的物业管理,物业管理启 动资金以及维护,管理资金无法落实。根据物业管理条例规定, 新开发小区应提留一定比例的资金作为小区物业管理的启动资金,但在我县缺乏相应配套政策和力度而无法落实。旧住宅小区 包括安居工程住宅小区,配套及设施不全,房屋设备超期服役,维修任务相当繁重,恰好这类住宅小区在计划经济时期建设单位 和开发单位无这项费用预留,在这种情况下开展物业管理更是难 上加难。按照《物业管理条例》规定,凡商品住房和公有住房出 售后都应当建立住户公用部位、公用设施、设备维修基金,其缴 纳比例为:住宅为售房款的3%,非住宅为售房款的6%,公有住房 出售后的维修基金按多层住宅不低于售房款的2 0%,高层住宅不低于售房款3 0%的比例提取。目前全县共有住宅楼面积约100万平方米,其中县物业中心托管面积约1 7万平方米,各开发公司下属物业公司托管面积约3 0万平方米,其余约5 0多万平方米的房产属于自管或没人管理状态,都没有按国家的政策、法律法规提取相应的维修基金,致使建成后十年以上的房屋屋面出现渗漏、下水管道阻塞、破裂等现象无资金维修,也没有物业公司接收托管。
(五)收费低,收费难使物业管理举步维艰
《**市住宅小区物业管理办法》规定批准的收费标准,仅 达到小区公共卫生、绿化,保安等项目基本管理服务所需的费用标准,维护维修资金无着落,作为企业化的物业企业要自负盈亏,势必影响其服务质量和水平,对业主提出的一些服务需求特别是诸如屋面修复、下水疏通、化粪池清理等问题想满足也力不从心,无非将增加两者之间的矛盾。受住户观念、经济发展特别是居民收入低下等因素的影响,收取物业管理费十分困难,成为困扰物业管理企业实现自我发展、自负盈亏的最大障碍。从我县实际情况来看,物业管理费的收缴率仅在6 o%左右。
二、要着重处理好几个关系
物业管理说起来很简单,就是“受委托、按合同、有偿服务’’。但这十个字,做起来就不那么简单。因为它涉及到许多复杂的社会关系。只有理顺这些关系,才能使物业管理有序推行。
(一)物业公司与业主委员 本文章共
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[2] 会的关系
物业公司与业主委员会都是物业管理关系中的主体,根据有关法律法规,业主委员会对小区物业有终身管理权,物业公司具有终身服务权,双方互为依存,缺一不可。在业主自治与专业化管理相结合的体制中,共同管理着同一物业,这就决定了他们之间是有一定的法律和经济关系。两者之间是平等的,其权利和义务由法律、合同约定。相互之间是一种
提供服务与购买服务的关系,而且还是一种相互选择、自愿成交的关系。物业公司要履行业主委员会赋予的管理责任,提供统一专业化的周到服务;业主委员会要以主人翁的身份参与管理,监督管理,决策管理。把两 者结合起来,就是物业管
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