【摘要】房屋买卖合同，是指房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同，它是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。在房屋买卖中，买卖合同的有效性经常遇到纠纷，有效性是买卖双方争论的焦点，而在房屋买卖中，也会出现买卖合同无效的情形。笔者结合司法工作经验特归纳房屋买卖合同无效的情形，为美芹之献，供学术理论界和司法实务界参考。

【关键词】房屋买卖合同 概念 适用 法律法规 效力 判断标准 无效情形 特殊情形 法律后果房屋买卖合同，是指房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同，它是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。房屋买卖合同和其他合同的共同之处就是他们都是诺成、双务、有偿合同。不同之处在关键于：房屋买卖合同的标的物是不动产，有其特殊性，其所有权转移必须办理登记手续。不办理登记手续，所有权不发生转移，不能对抗第三人。在房屋买卖中，买卖合同的有效性经常遇到纠纷，有效性是买卖双方争论的焦点。而在房屋买卖中，也会有买卖合同无效的情况。笔者结合司法工作经验特归纳房屋买卖合同无效的情形，为美芹之献，供学术理论界和司法实务界参考。

一、 房屋买卖合同的概念、适用的法律法规及效力判断标准房屋买卖合同，是指房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同，它是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。房屋买卖合同和其他合同的共同之处就是他们都是诺成、双务、有偿合同。不同之处关键在于：房屋买卖合同的标的物是不动产，有其特殊性，其所有权转移必须办理登记手续。WwW.yBaSk.coM不办理登记手续，所有权不发生转移，不能对抗第三人。

根据我国现行法律法规，房屋买卖合同的订立和履行，应适用的法律有：《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》、《中华人民共和国商品房销售管理办法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》等等。

实践中房屋买卖纠纷时有发生。但不是所有的房屋买卖合同都是有效的，那么，实践中哪些房屋买卖合同为无效的呢？这就要说一下合同的效力，合同的效力又称合同的法律效力，是指法律赋予依法成立的合同具有约束当事人的强制力。依法成立的合同在法律上产生既定力和约束力，无效合同不产生法律效力。《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。”这是《民法通则》规定的有效合同标准。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。这是房地产有关的专项特别法规定的房地产转让的禁止性规范，属于法律的强制性规范。尤其《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（七）项“法律、行政法规规定禁止转让的其他情形”是一个涵盖范围更宽的弹性条款（兜底条款）。由此可见，判断房屋买卖合同是否具有法律效力，应主要依据上述《中华人民共和国民法通则》所规定的条件，同时依据诸多其他法律法规的规定。

审判实践中房屋买卖纠纷涉及到产权、价款、面积、原承租户的利益等多种问题，但都离不开买卖合同的有效性问题，有效性是买卖双方争论的依据，而在房屋买卖中，也会有买卖合同无效的情况。笔者理践结合归纳下列购房合同属于无效合同的情形，为美芹之献，供学术理论界和司法实务界参考。

二、 房屋买卖合同无效的情形

那么，究竟实践中哪些房屋买卖合同属无效合同呢？笔者结合司法实践认为主要有以下几种：

1、 房屋与土地分开转让，合同无效

《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条规定：“土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为范文大全整理*动产转让的除外”。《城市房地产管理法》第四十二条规定：“房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。” 这就是我国现行法律对土地、房屋的管理采取的“房地一体主义”原则，根据这一原则，所有人处分自己的房产时，建筑物所占用范围内的土地使用权一并处分。由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地使用权分别转让与不同的买方，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。

2、侵犯优先购买权，合同无效

《物权法》第一百零三条规定：共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。《民法通则》第七十八条规定：“财产可以由两个以上的公民、法人共有。共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务。共同共有人对共有财产享有权利，承担义务。按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共

[1] [2] [3] [4] 下一页