夫妻一方擅自处分共同共有房屋的效力

顾永福诉请被告王志寿，王华香协助办理涉案房屋过户手续，其依据的应是合同法第135条，即出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。

一审法院判决的主要法律依据为合同法第51条 和第58条 ，即无处分权的人处分他人财产，经权利人的追认或无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。这应也是王志寿、王华香反驳诉讼请求所依据的法条。

二审法院判决的主要依据是，最高院买卖合同司法解释第3条，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。该条是根据物权法15条的规定而来，即：当事人之间订立有关设立、变更、转让或消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记不影响合同效力。

笔者认为解决本案的路径是，通过试图疏理所应适用的法条，按照解释论的要求探析适用法条的理由，以期能够寻找到解决问题的答案。

一、夫妻一方擅自出卖共同共有房屋的买卖合同效力本案首先要解决的问题是王志寿擅自处分的是否为夫妻共同共有的财产。因为只有涉案房屋被确定为共有财产才涉及擅自处分，产生共有物的无权处分。是否为共有物的确定，在动产可能不被重视，因为动产以交付为物权的变动方式，但在不动产就是重要问题。wwW.ybASk.cOm不动产的物权变动以登记为标志，又通常涉及第三人，所以处理起来比较复杂。这个问题同样也在顾永福的上诉理由被提及。其认为，根据公示、公信原则，上诉人有理由相信王志寿对涉案房屋有处分权，王华香明知涉案房屋为夫妻共同财产，但是在签订买卖合同和房屋登记时均显示为王志寿一人，应视为王华香对自身权利的处分。

根据婚姻法中夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产一般为夫妻共同财产的规定，本案涉案房屋应为王志寿、王华香的夫妻共同财产。

所谓物权公示，是指物权享有与变动可取信于社会公众的外部表现方式。凡物权的享有与变动，均须进行公示。不动产物权以登记作为权利享有与变动的公示方法。动产物权以占有作为权利享有的公示方法，以交付作为权利变动的公示方法。

所谓公信是指物权的存在既然以登记或占有作表征，则信赖该表征而作为者，即使其表征与实质的权利不符，对信赖该表征的人也无任何影响。

物权的变动尤其是由法律行为引起的物权变动，体现了当事人的意思自治。但是因物权变动的效果不仅与交易当事人有关，对社会其他人也可能产生影响。因此法律必须以一定方法公示物权的变动，从而使第三人能够予以认识，防止对第三人产生不测。这也是物权对世权的必然要求。

因此，无论公示还是公信均是对第三人而言，并非针对共有物权人之间的内部关系。无论夫妻共同共有房屋如何以夫妻中谁的名义登记，均不影响房屋是夫妻共同共有的法律性质。但这可能对第三人产生影响。关于对第三人的影响，以下再论。所以，王志寿擅自出卖的房屋应为王志寿与王华香的共同共有财产。

在涉案房屋被认定为夫妻共同共有财产后，由于王志寿擅自处分的是夫妻共同共有财产，则需要确认房屋买卖合同的效力，案件的处理才能进一步展开。

买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。合同由当事人双方意思表示一致即告成立。通常成立时即生效。合同是双方的诺言。债权是债权人可以要求债务人给付的权利，也即负担行为。合同仅仅是可以要求给付或可以被请求给付的诺言，并不涉及权利的变动，也不直接引起权利的变动。权利要变动必须通过履行行为，也就是对诺言的实现，但这属于物权行为。当然如拒绝履行诺言则是对合同的违反，就应承担合同上的违约责任。

我国无论理论通说还是立法规定，均不认可物权行为的独立性，但都没有否认物权行为的存在，只是将物权行为与债权行为一体视为债权行为对待。至多是将物权行为视为债权行为的效果，此所谓物权法第15条的"区分原则"，即买卖等债权行为仅发生债的效力，债的发生效力可以与物权变动效力区分开来。

物权行为常常隐藏在债权行为中，通常没有显现出来，因而往往被忽视，使得本应以物权规则处理的纠纷，却适用了债权规则处理，结果易导致当事人错误的诉讼请求以及错误的判决。

顾永福是依据买卖合同提起的诉讼，但诉请的内容是要求协助过户，系合同的履行，实即物权的变动。本案合同已经范文大全整理*成立，这没有异议。如上分析，房屋买卖合同仅是双方的诺言，并且是物权可以变动的原因。而顾永福要求按照合同约定协助过户是履行行为，涉及房屋权利的变更，系物权行为，应由物权法调整。诺言与履行之间，是先有诺言，才有履行。诺言即合同无效，根据物权变动有因论性要求，则不可以要求履行合同即物权变动。而不可相反，以履行行为即物权的无权变动否定诺言的约定效力。此外，无权处分的是物权，物的所有权归谁所有，谁才有权处分该物，这也属于物权的问题并非债权问题。因此，房屋买卖合同效力不受出卖人是否有权处分房屋效力的影响。物权法第15条、买卖合同司法解释第3条对此提供了法律依据。所以，本案的房屋买卖合同有效，一审的判决是错误的。至于顾永福的诉讼请求能否得到支持，本部分仅解决了买卖合同的效力即债权问题，还应继续研究买卖合同有效后的履行问题，即王志寿是否有权处分涉案房屋。否则，房屋买卖合同的履行就存在障碍。

二、夫妻一方擅自处分共同共有房屋的物权行为效力上述已经分析顾永福诉请的"协助过户"系物权变动，而非债权行为。只是物权变动的权利来源是来自双方的约定，即王志寿应协助办理房屋过户手续。我国并不承认物权的无因性和物权行为的独立性。顾永福根据有效的买卖合同，要求

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