办理过户手续，是符合物权有因性和物权行为的非独立性的要求的。

但解决了物权变动的原因问题之后，物权的变动还得符合物权的规则。因为在物权规范之中，处分物权的人必须具有处分权(这里的处分指处分行为即权利变动的物权行为)。否则，不能产生物权变动的效果。物权法第97条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的动产或不动产作重大修缮的，应当占份额2/3以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。但共有人之间另有约定的除外。这是不动产共有人处分共有物需要符合的法律要件。

物权法第103条规定，共有人对共有的动产或不动产没有约定为按份共有或共同共有或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系外，视为按份共有。因此，依此规定本案所涉房屋应是王志寿、王华香共同共有。按照物权法97条规定，共同共有的不动产处分应经共同共有人的同意。王志寿处分房屋时未经作为共同共有人的王华香同意，属于无权处分共有物，不能产生物权变动的效力。

那么，无权处分共有物的物权行为就无效吗？根

据合同法第51条的规定，无权处分共有物，经其他共有人追认或无处分权的人订立合同后，取得处分权，该处分行为有效。因此，无权处分共有物的物权行为应为效力待定，而非无效。为此，合同法第51条应限缩解释为合同有效中的合同应为物权合同，而非债权合同。否则，债权合同效力待定，而非物权合同效力待定，这既不符合物权、债权区分原则，也不能解决买卖合同司法解释第3条与合同法第51条的矛盾。

由于涉案房屋的无权处分，被其他共同共有人即王华香明确否认，所以王志寿的无权处分行为确定无效。因而，房屋物权确定不能变更，王志寿也就无法履行房屋买卖合同，则其应承担违约责任。这是本案的核心问题。二审法院对此未予以提及。

二审判决认为王志寿擅自处分共同财产，侵犯了王华香的合法权益，王华香对房屋的物权优于顾永福对涉案房屋的债权，其有权追回房屋。

所谓物权优于债权，是指同一标的物上，既有物权也有债权，无论物权成立于债权之前还是之后，物权均优先与债权的效力。具体说就是，债权以某种特定物为给付的标的物，而该物上又有物权存在时，无论物权成立的先后，均优先于该债权。

本案房屋买卖合同有效，而物权变动已经确定无效。因此，导致王志寿在事实上不能履行非金钱债务。根据合同法第110条规定，当事人不履行非金钱债务的，对方可以要求履行，但法律上或者事实上不能履行的除外。王志寿不能履行房屋买卖合同而违约的情况下，依据合同法第110条规定的规定，顾永福不得要求王志寿履行合同。

由于王志寿不能履行合同，合同约定的给付义务则转化为违约责任，且只能采取赔偿损失的违约责任。依照合同法113条前段规定，赔偿损失实行的是完全赔偿原则，即当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约造成的损失。包括合同履行后，可以获得的利益。

因此，顾永福就不能够依据《合同法》第135条的规定请求协助办理涉案房屋过户手续，而应依据合同法第107条当事人不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任的规定，请求赔偿损失，且应是全部损失。为此，王志寿的给付标的物就是金钱，而非房屋。所以，涉案房屋只是王志寿、王华香物权的标的物，不是顾永福与王志寿房屋买卖合同的标的物，涉案房屋并没有同时存在债权和物权。因此，二审法院认为涉案房屋物权优于债权的理由并不成立。此外，二审判决既已判令王志寿赔偿损失，顾永福与王志寿之间因买卖合同已经给付的房款与交付的房屋就没有继续占有的依据，应互为返还。这是王志寿承担违约责任，顾永福得到赔偿后的反射效果，并非物权优于债权的结果。

三、夫妻一方擅自出卖共同共有房屋是否构成有效代理当然，并不是所有的未经共同共有人同意的擅自处分均为效力待定的无权处分。如果擅自处分人的行为构成有效代理，则擅自处分为有效处分。这是在夫妻一方擅自出卖共同共有房屋的纠纷中，买受人常常提出的抗辩。虽然本案中各方对此均没有提及，但有必要在此一并讨论。

依照民法通则第62条规定，代理人在代理权限内以被代理人的名义，实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为承担民事责任。按此规定，王志寿买卖房屋未经王华香授权，是没有代理权的，应属无权代理。但合同法第49条规定，行为人没有代理权、超越代理权或或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。此所谓表见代理，即在无权代理中，因代理人具有代理权的外观，致相对人相信有代理权而形成有效代理。

顾永福是否可以以上述规定作抗辩？笔者认为，王志寿擅自出卖房屋至少缺少表见代理须以本人名义的要件。王志寿是以自己的名义，非以本人名义出卖房屋。也许顾永福会认为王志寿以自己的名义还可以是间接代理，即以自己名义实施代理。其实，间接代理乃是代理的类似制度并非真正的代理。且间接代理通常只在自己与相对人之间产生权利义务关系，并不直接在本人与第三人之间形成法律关系。所以，王志寿出卖房屋的行为不符合以本人名义的要件，并不构成表见代理。

笔者以为，王志寿出卖房屋的行为与家事代理特征更为接近。因为，家事代理并不一定需要代理人以本人名义实施民事行为，以自己的名义实施就可能产生代理的法律效果。

所谓家事代理亦称日常事务代理，是指配偶一方在与第三人就家庭日常事务为一定的法律行为时，享有代理对方的权利。日常事务代理权行使的法律后果是，配偶一方代表家庭所为的行为后果及于配偶二人。家事代理权的行为应以配偶双方的名义为之，配偶一方以自己的名义为之者，亦为有效。

我国目前没有关于家事代理的法律规定，但这并不妨碍现实社会中家事代理行为的真实存在。社会生活中夫妻一方对家庭日常事务的处理，无论配偶任何一方以及第三人均不会否认夫妻一方的行为是

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