发展的关键。欠费的业主的理由自然是物业管理企业服务不到位，是“维权”的正当行为。是维权还是搭便车享受免费的午餐，应按双方的合同、业主公约的约定，本不该有任何争议。其实，即使物业公司达不到服务标准，业主也并无不交物业费的法律依据。个别业主的欠费从法律意义上讲，和物业公司构成债权债务关系，减少了物业企业的收入，物业公司当依法追缴。究其实质欠费是侵占了大多数业主的利益，业主委员会从维护业主利益出发，首先应当追讨。物业公司因此而起诉欠费业主，业主委员会也应作为原告。再如业主违章装修、私搭乱建、侵占公用道路场地，业主委员会可以从维权的角度进行干涉，制止这种妨碍或侵害公共利益的行为。如果业主委员会真正起作用，在一个物业管理区域内，凡侵犯广大业主利益的行为；无论是来自于物业管理公司或来自于业主，都能得到纠正。物业管理的实质，是通过物业公司提供的公共管理服务使物业保值、增值借以最大限度地保障业主的利益。而当前能够能发挥职能作用的健全的业主大会、业主委员会为数甚少。如何建立健全业主大会、业主委员会是物业管理中亟待解决的问题。是物业管理的瓶颈。

三、关于业主大会、业主委员会的制度建设的建议

1、严格按照法定程序由物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下召开业主大会，并选举产生业主委员会

业主大会、业主委员会在物业管理活动中的重要地位决定了必须充分地发挥其职能作用，才能使物业管理活动规范化。换言之，业主委员会缺位，或发挥职能作用不到位，谈不到真正意义上的物业管理。那么，如何召开业主大会，组建业主委员会，业主委员会委员由什么人来担任，是关系到业主委员会能否在物业管理中发挥职能作用的关键。

按照《条例》第十条：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主政主管部门的指导下成立业主大会并选举产生业主委员会。” 《规程》第五条：“业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）组成业主大会筹备组（以下简称筹备组），负责业主大会筹备工作。”第八条进一步规定：“筹备组应当自组成之日起30日内在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会，并选举产生业主委员会。”

首先应按照《条例》、《业主大会规程》的规定，严格依照程序经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。《业主大会规程》进一步规定了召开业主大会之前，先组成业主大会筹备组。由物业所在地区的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处的指导下，组成业主大会筹备组做好筹备工作：确定大会的召开时间、地点、拟定《业主大会议事规则》和《业主公约》；确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；确定业主委员会候选人的产生办法及名单等事项。这里，政府指导是前提，就是说业主大会的召开，选举产生业主委员会是应由政府牵头的。这点至关重要，不是物业公司出面；不是小区个别业主振臂一呼的自发行为。基于小区居民的相对隔绝的状态，由业主自发成立业主大会，并选举产生业主委员会可操作性极少。目前业主委员会的缺位，发挥职能作用不到位，大多数是由于政府指导不力。

2、如何体现当地政府房地产行政主管部门的指导作用

业主委员会的成员所具备的条件除《条例》、《业主大会规程》所要求的热心公益事业，公正廉洁，具有一定组织能力，社会公信力，具备必要的工作时间之外，更重要的是具备监督物业管理需要的相关知识。实际上具备上述条件的人，为数并不很多。业主委员会工作效率低，很难行使职权，不能有效地开展工作和人员素质关系极大。因此，业主委员会不能脱离政府指导，必须由民主选举而产生。若使物业管理规范化，建立健全业主大会、业主委员会是地方政府行业主管部门的重要任务。至少各市、县（区）应当建立业主大会、业主委员会指导小组，指导小组应作为政府行业主管部门的常设机构，指导组建业主委员会和业主委员会的日常工作。业委会这个群众自治组织和其它群众自治组织（居委会、村委会）的最大区别在于行业特色，指导小组必须以物业管理行政主管部门为主，吸纳街道、社区、房地产开发公司、物业管理公司。目前实行的业主委员会备案制度不可行，是一种绝对民主化的倾向。指导小组作应该作为常设机构，指导成立业主大会，选举业主委员会，使小区业主在《物业管理条例》所规定的原则下，自觉地以民主推选方式产生业主代表，建立业主大会和选举业主委员会，并对业主委员会日常工作进行指导。

目前小区业主委员会成立难的问题，在于小区业主互不了解，缺乏物业管理常识，普遍缺少参与的热情。业主对直接利益损失的关注多于对间接的利益损失；对公共环境损失的关注少于对自己所拥有的居住部分物业的损失的关注。街道、社区很少有物业管理方面的专业人才，物业管理企业的可能存在的不当获利动机，不宜于由他们来牵头组建小区业主委员会。一个真正由全体业主民主选举产生的，高素质的，有社会公信力的业主委员会，才能有权威的力量，获得全体业主的尊重与服从。而这样的业主委员会，必须由当地政府物业管理行政主管部门牵头组建。这和业主的民主自治毫不矛盾，民主和法制是相辅相成的，只有在法制的前提下才可能有充分的民主。业主委员会只有依照物业管理的法律、法规在一个物业管理区域内，对物业管理活动行使权力和履行职能。

在物业管理活动中，大量的工作需要业主委员会去做，要有充分的工作时间，业主委员会的成员有一定的工作量，不能不涉及劳动报酬问题。政府要有统一的明文规定，明确业主委员会要有劳动报酬，根据物

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