仍以土地作为增收的主要手段,是致富的主要途径,如果不赋予本集体经济组织成员优先权,就会出现与民争利的局面,不利于农村和社会的稳定。
第二,中发[2001]18号文件指出,企业和城镇居民到农村租赁经营承包地,隐患甚多,甚至可能造成土地兼并,危及社会稳定,中央不提倡工商企业长时间、大面积租赁和经营土地。从以上内容可以看出,承包地应尽量由原集体经济组织成员承包,结合现行《土地承包法》来分析,该[2001]18号文件应仍然有效,所以在外来承包者将土地以转让、出租方式进行土地流转时,原集体经济组织成员应享有优先权。
第三,《土地承包法》第48条规定,“发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包,应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意,并报乡(镇)人民政府批准”。此条实际隐含了外来承包者在以转让方式进行土地流转时本集体经济组织成员的优先权。所谓土地承包经营权转让,即承包方将承包土地的权利和义务转移给第三方,原承包合同自然解除,由第三方同发包方确立一个新的承包关系。既然转让要成立新的承包关系,必须要按《土地承包法》第48条的规定必须事先经三分之二以上村民议事表决程序通过,所以本集体经济组织成员如有承包意向,在同等条件下,应可以享有优先权。
第四,《合同法》第224条“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人”的规定,同样隐含了外来承包者在以租赁方式进行土地流转时本集体经济组织成员的优先权。外来承包者采取租赁方式流转土地时,其实质是一种转租,应适用《合同法》第224条的规定未经发包方同意,不能租赁给本集体经济组织以外的人员,所以在此情形下本集体经济组织成员同样享有优先权。
通过以上分析,《土地承包法》第49条中的外来承包者在以转让、租赁方式进行土地流转时,本集体经济组织成员是同样享有优先权的。但在实际操作中,本集体经济组织成员要求优先权是向村民委员会提出,还是向村民会议或村民代表会议提出,还需要地方政府和村级组织因地制宜在制度建设方面加以完善,以切实保证本集体经济组织成员优先权的落实。
四、土地流转中的出租期限 《土地承包法》第39条和第49条都规定,都可采用出租的土地流转方式。对出租的流转期限问题,该法第33条规定,流转的期限不得超过承包期的剩余期限。1995年国家规定土地承包期又延长30年不变,第二轮土地承包已过去7年,还剩下23年的承包期,如果要以出租方式进行土地流转时,肯定不能超过 23年的承包期。那么是不是在此期限内都一定有效?笔者认为,不一定。以出租方式进行土地流转,当事人双方本质上是一种租赁合同关系,为《合同法》规范的债权,根据《合同法》第214条规定,租赁法律关系的最长期限为20年,即土地租赁权的最长期限也应为20年。所以在以出租方式进行土地流转时,最长期限不得超过《土地承包法》第33条和《合同法》第214条中的规定,并且以其中较短期限为准。
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