和涨价归公”（征地制）、“国家工业化”（超低补偿）、人民公社制（惟有“集体”成为农民合法代表）和“香港经验”（土地批租制），在全世界可以说是惟独中国所独有、自成一家。这套组合起来的土地制度，有以下值得注意的特征：（1）决定工业和城市用地供给的，既不是农地的所有权，也不是农地的使用权。就是说，农地产权在法律上没有资格作为土地交易的一方，无权参加讨价还价。（2）政府对工业和城市用地需要做出判断，运用行政权力（包括规划、审批、征地）决定土地的供给。（3）权力租金———而不是土地产权的权利租金———成为目前农地转向工业城市用地过程里基本的经济刺激。在如此约束之下，各相关方将如何行为呢？
国土资源部“征地制度改革研究”课题组调查发现，集体及农民尽管对以每亩5000～8000元的征地费取得如铁路、公路等基础设施用地有意见，但仍能识大局，如期交出土地，但对如房地产开发类的经营性用地，则意见很大。他们认为以几万元一亩的征地费征走，一开发就值几十万元一亩，大量的土地增值被开发商或当地政府所得，因而普遍存在阻挠征地、讨价还价的现象。
耕者有其田，这是一个世纪以来中国*家所遵循的主张。但在今天，农村的情况有了很大的变化，将近1.5亿农民变成了乡镇企业的工人，将近1亿人外出到城市工作。如此众多的“农民”脱离了耕作，但延续下来的土地制度并没有改变。按人头承包土地还在继续，并且又通过延长承包期一包30年固化了这一制度。但劳动力是在不断流动的，不用说30年，就是在三五年间，人口就可能流动走了。那承包的土地又有何用？再转租给剩下的其他农户吗？
农村的土地制度已经面临着严峻的挑战，特别是在城市化浪潮到来之际。土地资源不能市场化将严重影响中国经济今后的发展。按规划，今后15年内至少要有1.5亿农民转入城市。他们转入其他行业的资本是什么？城郊农民一般是在土地被征用后转入第二和第三产业的。土地征用费是他们转产的过渡费用。非城郊农民怎么办？他们的土地是否也能转化为资本，成为他们产业转移的保障？如果能将土地产权划归农民所有，他可以在进城之后将土地卖掉，使剩下来的人耕种更多的土地，使土地经营集约化，从而提高生产效率和实现大机械化。但现行的土地政策只能使有限的土地无限细分下去，这是一种典型的小农经济思想，已经跟不上历史发展和时代的步伐。
中国土地制度的变革与出路
解决中国土地问题的根本出路，近期应以保障农民土地的使用权、保障公众利益为目标强化管理，打击腐败，维护公平；长期则应转向明确农民对土地所有权而不是含混不清的使用权，让土地自由交易，并在此基础上构建以土地税为主要调控途径的政府对土地的管理模式。
1.土地变革的近期目标：改变征地制度，实行市场交易国家征地是目前圈地运动中引起矛盾最多的地方。因此，在不改变土地制度的前提下，首先要规范征地，必须明确国家与公民的权利义务关系。
随着经济、社会的发展，公共利益用途的范围也在变化，因此是否需要更具体地划分范围并不重要，重要的是必须在土地征用制度中设计一项审核机制，即由指定机构审核征地项目是否符合公共利益。
2.土地变革的长期目标模式：土地的自由契约制度中国今后的土地制度变革总的方向应该是走自由契约制度，为此，需要明晰产权，完善公共管理。
（1）从使用权到所有权：明晰土地的产权。我们认为，中国现行的土地集体所有、农户承包经营的制度框架，已不可能作为一种基础性的制度，继续支撑中国农业的长期发展、支持中国的城市化，因此长期内，政策努力和立法都必须有根本性突破。
（2）完善政府对土地的管理，主要应通过土地税来进行。
土地是国家和社会最大的资源和财富，是生产要素市场中价值最高的资产，只有减少人为因素对资源配置的干预和不合理控制，才有利于遏制权力进入市场，从源头上遏制腐败行为的发生。

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