是，如果土地使用者无合法原因擅自出租划拨土地使用权，属非法行为。
出让（或转让）土地使用权的出租。按《条例》规定，取得土地使用权的土地使用者，在规定的期限内土地使用权可以出租，未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。
（作者系西安财经学院注册房地产估价师、注册土地估价师）
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土地批租、城市膨胀与私人资本主义
□刘福垣
寅吃卯粮的土地批租制度
20多年来，我国把土地批租当做土地资本化、市场化的唯一途径，换来了城市基本建设超常规的发展，但却牺牲了巨额的级差地租，抬高了城市化的门槛，产生了大量吞食全民资产的问题富豪，倒下了一批批有审批权的干部。土地批租的种种弊端暴露无遗，而各级政府至今仍乐此不疲，使我百思不得其解：为什么土地只能批租，为什么收年租就不行？这个问题的症结究竟在哪里？我写这篇文章的目的，就是想引起制定政策的人们再费心权衡一次批租和年租之间的利益得失。
我们应该明确城市建设用地和建成区的土地是全民所有制的财产，政府受全民的委托是土地资本的经营者。地租是土地所有权在经济上的实现，毫无疑问应该归全民所有。全民的地租和政府的税费收入是完全不同的分配范畴，各级政府把全民几十年的土地资产的租金收入当作一年的财政收入，用于城市的基本建设，这实际上侵犯了全民的产权，同时也侵犯了此后多少届政府的经营权。
造成中国经济畸形发展
马克思主义*经济学告诉我们，地租是全社会创造的剩余价值的转化形态。社会总产品价值中的剩余价值m ，由地租m1、利息m2、税收m3、利润m4组成，这四个部分的总和不应该超过当年创造的剩余价值m 的总额。通过土地批租，政府一次性获得的地租收入就相当于50年到70年的地租m1.这就会产生两种结果：一种可能是政府寅吃卯粮透支国民收入搞基本建设；另一种是政府通过多收地租挤占了利息m2和利润m4，抬高了企业的二次成本，严重影响了企业的生存和发展。这两种可能都会产生一个后果：一届政府在3到5年内花掉了50到70年的地租收入，必然使城市基本建设占用的资金大大超过经济增长所应该提供的资金。这正是我国经济结构严重失衡、银行贷款呆坏账增加、形成泡沫经济的重要原因。
我国财政收入高速增长，财政赤字不见减少，城市面貌日新月异，越来越像欧洲，而社会保障资金的空账却达6000亿元之多，当代名副其实的产业工人——农民工只能如候鸟一样，冬去春来，相当多的农村面貌和非洲还十分相似。各级政府无视这种局面，圈地运动越演越烈，造成无地农民越来越多。造成这种局面虽然主要是发展观、政绩观和吏治上的原因，甚至有*立场的问题，但是，如果没有土地批租这个"点金术"（快速发展工具），他们也不会有那么大的神通。各个城市不约而同地提出经营城市的口号，就是因为都尝到了土地批租的甜头。许多地方政府为了建楼堂馆所，搞美化、绿化和亮化，借钱卖地甚至募捐也要干，而本应由政府干的社会保障、义务教育和医疗卫生等关系人民大众切身利益的事，却都没有了钱。他们坐在富丽堂皇的办公楼里，告诉人们：本届政府的财政还仅仅是吃饭财政，我国是一个发展中国家，社会保障只能慢慢来。
导致社会严重两极分化
我国目前的土地批租，从形式上看，政府拿到了50年或70年的绝对地租，而实际上，其中49年或69年级差地租的升值却全部落入到私人手中，在我国这个工业化和城市化刚刚进入高潮时期的国家，土地升值的速度几乎是不可预测的，级差地租的数量会近乎几何级数增长。政府得到了"四两"，使用者却获得了"千斤".土地批租，形式上不是转让所有权，而实际上是用时间偷换了空间，使土地公有制逐渐成为一个空壳。市场经济成熟的国家，虽然它们在历史上民主革命不彻底，没有完成土地国有化的任务，但它们却用法律手段和税收使土地私有制成为一个空壳。面对这两个"貌公实私、外私内公"的空壳，我们*党人应该深刻反思我们的政策得失。
悬崖勒马，立即停止土地批租
我们坚持的公有制为主，实际上是坚持生产资料的公有制为主，不是企业的公有制为主。土地资产占国有资产的绝大部分，是可以稳定获得剩余价值的最优质资产，是最不容易流失、丢失和消失的资产。我国之所以可以越过私人资本主义市场经济阶段，一步到位实现社会主义市场经济，就是因为我们坚持了土地公有制这个中国特色，可以使我们不用私人资本主义的方式通过商业保险积累社会保障资金，用土地的租金收入就可以从容地解决社会保障问题。社会保障是为市场经济定性的制度前提，更应该是社会主义市场经济制度的前提。土地批租使地方政府寅吃卯粮，把源源不断的日常级差地租收入化为私人收入，使政府没有充分的资金解决社会保障问题，这就葬送了中国特色，葬送了市场经济的社会主义性质。土地公有制是中国特色社会主义市场经济的基石，土地批租实际上是在挖社会主义市场经济的基石。我们必须悬崖勒马，立即停止土地批租，立即停止用地租收入搞城市基础设施建设，用年租获得的级差地租收入优先用于社会保障开支。目前这两种土地流通体制的选择，实际上是两种社会制度的选择。
土地批租政策使住宅必须和土地联体流通，70年的地租一次性计入房价，必然抬高了房价和房租，使一般工薪阶层既买不起，也租不起，使住宅成为少数人的奢侈品，成为人们发土地财的工具。住宅超过工薪阶层的购买力，抬高了城市化的门槛，极大地抑制了农村人口城市化的进程。由于住宅价格过高，迫使我国中等偏低收入阶层挤占正常的生活消费，以消费结构失衡为代价积累购房"首付"和支付"月供"，使他们的劳动力不能正常地再生产，同时严重地影响了其他产业的发展，使产业结构日益失衡，失业人口不断增加。
年租制：极大地提高土地利用率
我国目前正处于产品结构、产业结构、地区结构和城乡结构战略性调整时期，资本和劳动力快速流动时期，广大工薪阶层作为出卖劳动力的劳动者，不可能普遍购房置业，即使我国目前

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