我市房地产行业经营现状及税务稽查、管理对策 |
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销售成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本 由于房屋开发的自身特点,单位造价的形成会出现计划成本与实际成本之分,即:前期开发成本费用高,中后期开发费用减少,而且大量公共配套设施需在总销售面积中分摊,项目的开发周期一般又在1年以上;所以财务在核算销售成本时,项目早期会出现对计划预算的开发成本采取预提方式,随着中后期成本支出逐渐减少,开发成本的结转才会与实际最后成本逐渐接近,最后在工程办理竣工结算后,企业财务再根据“工程价款结算单”对预提数与实际支出数的差额,增加或减少有关开发产品的成本。 (三)税金的计算特点 房地产企业在税金计算有别于其他行业的特点有: 1、房地产企业采取预收款或预收定金方式,转让土地使用权或销售不动产的,月末按“预收帐款”贷方发生额的5%交纳营业税及附加,对出租开发产品的出租收入,按5%交纳营业税,同时按规定交纳城建税和教育费附加或房产税。 2、企业所得税的计税依据确定及缴纳情况 根据国税发【2003】83号文规定,采取预售方式销售开发产品的,其当期取得的预售收入先按规定的成本利润率(不低于15%)计算出预计营业利润额,再并入当期应纳税所得统一计算缴纳企业所得税,待开发产品完工时在进行结算调整。 三、房地产企业的税务违法行为及分析 (一)隐匿收入 上一页 [1] [2] [3] [4] [5] [6] [7] [8] [9] 下一页
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