1、利息支出问题。
(1)未在成本对象中分摊借款利息。由于房地产公司借入资金量大,利息支出较多。部分企业财务处理为将其作为财务费用全部直接在税前扣除,影响了当期的税前利润,造成纳税滞后。
(2)高利率融资。存在的问题主要有:超国家规定同期银行贷款利率标准扣除费用;同时往往未按规定代扣代缴个人所得税。
2、销售费用列支问题
(1)销售人员的人数以及提成工资未如实纳入企业正常人员工资管理,而是直接混入其他销售费用中列支,销售人员的人员数量随意性大,工资支出较多,造成企业所得税及个人所得税计税依据计算不准确。
(2)虚增代理费用。由于对销售代理费提取比例税法尚无明确规定,各代理公司取费标准不一致,一些房地产公司通过支付销售代理费的形式,将收入进行转移隐匿;或将一些“灰色”成本(如无票支出、非法支出)以代理费的形式支出、转帐,挤占税前利润。
(3)广告费、业务招待费超支。超标准的广告费、业务招待费支出企业混入“会议费”、“销售费用”等其他科目中,减少“业务招待费”等明细科目的账载金额。
四、检查的方法和技巧
(一)项目检查法
以房地产企业已完工或阶段性完工的开发项目为检查重点。从项目开始到结束,针对项目的完税情况,全面审核项目的收入和成本支出的真实性、准确性。对开发周期较长项目,分期作为检查的重点。
(二)基础资料、数据的收集法
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