月实际出租率仅为70%左右，而且这个问题直接导致了客房设施的提前老化、折旧成本增加。三是管理并非完善，前台与客房管理等均缺乏专业度，较为粗放，多次有酒店管理专家提出类似建议，这点从卧龙公寓的利润率上可以看出问题，宾馆业的相对成本比例较小，管理的好的客房净利润应该在65%以上，如果过低的利润率连折旧都无法收回，那z现在就不会有那么多酒店z兴建增加客房了。四是公寓配套设施存在规划不当、不够健全等问题，影响了公寓的定位提升，应该进行适当的合理的调整，但是，调整的前提依然需要考虑是否有利于提高经营收入，凡是无利可图的z，建议不能再搞。

要彻底解决问题，同样只能用市场

杠杆来寻求突破。建议对公寓按市场行情进行公正评估，确定一个合理的承包价格，即按现状条件下承包出去，年收取固定租金。可以对外招标，同等条件下，z物业可以优先租赁经营。z广场的物业管理z公司需要付给z物业一定酬金，而z物业租赁卧龙公寓则需要付给z公司租金，两相抵扣，只要是完全按照市场规律来处理，应该会有目标值150万以上的收入。加上写字楼400万的目标值，再去除其他因素，实现z广场项目年收入500万应该是可行的目标。待z经济增值，这个数值就会更大些，收回z以及实现盈利就不再是遥不可期，而是现实的。当然，这些数字也许略显片面，仅为个人浅见，供参考。

z公司和z物业做为金浩集团的两个项目，完全可以实行项目经理人责任制或承包责任制度，充分调动项目管理者的积极性。当项目责任人的收益和项目业绩挂钩后，就可以淘汰不懂经营管理、不负责任的管理者，吸引和留下真正合格的项目经理人，改变目前存在的粗放经营方式，实现z合理回报才是真正现实的。

管理体制上的责权模糊、监督制约机制的缺位、经营方式上的粗放失策、专业人才的匮乏，这四个问题应该是目前z广场所存在的问题。做为基层人员，水平和经验有限，了解和掌握的情况也未尽详实，以上建言仅凭个人体会，不妥之处请谅解。

最后，想就z广场的前景再诚挚赘言。z的发展远滞后于周边同类城市，与其做为湖北较大地级市的地位不符，但是，差距意味着发展空间。目前，无论是商务写字楼、物业管理、还是星级酒店，z都有巨大的商机萌动。个人认为，及早上马二期开发，将z广场建成z最高水准的酒店、写字楼综合物业，建立市场化经营机制，引进专业管理人才，在参与z经济发展的同时，是实现z广场良好z回报的必经之路。现在，z广场容积率过低，增加建筑面积是必要的，而z目前最缺乏的应该就是高标准的酒店，兴建高标准酒店（四星级或更高）正是时机，应该成为二期规划的首选。

相信在集团强大的资本和管理资源支持下，及时解决发展中的问题，z广场一定可以走出困境，日益强大做的更好！

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