模式。因此,要根据旧区房屋性质、人员身份、土地性质、经济组织状况等情况,提出不同的改造模式,供群众选择。针对旧区现状情况及在城区规划中的功能定位,本着先易后难、循序渐进的原则,在尊重群众意愿的基础上,最终选择适宜的改造模式。
4、必须确定适宜的改造主体。在确定改造模式的基础上,选择适宜的改造主体。一般来说,政府、企业、业主都可以作为改造主体。具体到特定区块,可根据改造模式,选择不同的改造主体。涉及公共和基础设施等建设项目,由政府作为主体比较合适;涉及纯粹的经营性项目,由开发商作为主体比较合适;涉及还迁改造项目,如果业主具有足够的开发实力和资质,由业主作为主体组织改造也是理想选择。当然,多数改造项目并非涉及单一内容,谁作为改造主体应根据改造项目的主要内容和实际情况由政府确定。
5、必须坚持政府主导。对已经确定改造的旧区,政府不宜直接介入,否则除了巨大的建设投入之外,还将承受巨大的补偿压力,并容易引起业主的抵触。政府可通过规划、相关政策,吸引、鼓励社会力量参与旧区改造。政府应重点把握五个环节:一是审批改造方案;二是审批建设规划;三是审核拆迁补偿安置办法;四是根据群众同意率,批准改造工程启动;五是批准土地征用及出让。在实施建设阶段,要通过市场化运作,由改造主体负责征求意见、房屋评估、签订拆迁补偿安置协议和购房合同、组织拆迁、开发建设和还迁安置等实际工作。
针对旧区改造模式的选择问题,应根据城区总体建设规划要求和各个旧区实际,在百分之百征求群众意见的基础上,可选择以下三种模式:
1、撤村建居。主要适用于城区规划范围内的周边村和城中村。撤村建居模式已有成功经验,可按东蒲洼撤村建居模式由政府统一运作实施。此种模式是政府主导、统一规划、统一政策、统一建设、统一拆迁安置。
2、捆绑开发。主要适用于非农业和农非混居的国有土地区块。在符合城区总体规划的前提下,本着“群众得实惠,开发商得利益,政府得形象”思路,将改造区块整体出让给开发商进行综合开发建设,由开发商负责被拆迁户的安置。这种模式是由开发商按照政府的规划和相关政策,负责拆迁、建设和安置,政府不直接参与建设,不用资金投入,只承担监督职能,以此改善群众的居住环境,提升城市的形象。
3、自建公助。适用于城中村的集体所有土地区块。本着“土地统征、资金自筹、政府支持、自主建设”的原则进行。旧区土地政府一次性征用,减免相关收费,收益用于补助被拆迁户。以村街作为建设主体,在旧区内或另处划拨还迁建设用地,自行或委托开发商组织旧房拆迁、建设和安置。这种模式是以村街为工作主体,减轻了政府的建设资金压力和拆迁阻力,有利于调动被拆迁人积极性,和谐推进旧区改造。
四、旧区改造中应处理好几个关系
1、处理好远期规划与近期建设的关系。旧城改造是改善人居环境、实现土地利用集约化的重要途径,是激发城市生机与活力的重要手段。科学合理的城市规划,是确定城市发展方向和发展目标,高效利用城市各种资源,促进城市合理布局和有序建设的战略性、先导性和基础性工作。作为城市建设的重要组成部分,旧区改造也一定要重视规划。要与城市化水平相适应,从宏观和微观两个方面对旧区改造进行规划控制,同时要与总体规划、分区规划及控制性详细规划相衔接,避免因规划控制不力而造成近期实施的旧区改造出现混乱,诱发新的矛盾。充分兼顾经济功能和其他社会服务功能的协调,避免低水平重复建设。
2、处理好重点突破与分步实施的关系。城区内各旧区现状规模、管理体制、经济条件、人员身份都有很大差别。因此旧区改造,不能不顾主客观条件,以一个模式整体推进,而只能是抓住重点,分步实施。先选择那些条件成熟、矛盾较少、规划较好的旧区,借助人民群众、各单位、各部门及社会力量实施改造,实现既可快见成效、又能起到示范和带动的效果。然后,再根据实际情况逐步推进,从而达到集腋成裘、由小变大、片片相联的旧区改造整体目标。
3、处理好旧区改造与社会稳定的关系。旧区改造不可避免地要涉及城市的发展方向和居民的切身利益。要把和谐理念贯穿于旧区改造始终。在旧区改造过程中,要克服盲目性和片面性,要充分考虑群众的利益,避免简单粗暴的做法,遵照城市内在的发展规律,在可持续发展的基础上,探求城市旧区的更新与发展。拆迁补偿安置是旧区改造中最为突出的问题,要从构建和谐社会的高度,重视群众利益的保护。不论是产权置换还是货币补偿,不论是就地还迁还是异地安置,都应当尊重群众意愿,考虑群众的利益,确实通过旧区改造,使群众实现“安居、乐业、有保障”,创造和谐稳定的新社区。
4、正确处理旧区改造与利益相关方的关系。一是政府与改造主体的关系。政府在确保达到城市发展要求的前提下,要兼顾改造主体的利益,确定适当的开发强度,让开发商有利可图,促进改造项目顺利进行。二是政府与业主的关系。该关系主要涉及房地产权确认、拆迁补偿安置及保护小业主利益等问题。通过完善改造政策、措施,以政策法律手段保证业主的合法权益,和谐推进旧区改造。三是改造主体与业主的关系。该关系主要涉及对群众的拆迁补偿安置问题,政府要重点把握改造主体以何种方式、标准对业主进行补偿安置。既要考虑业主的眼前利益,也要考虑他们的长远生计,在还迁安置中想方设法满足业主要求。同时,又要考虑改造主体的承受能力,从而使旧区改造能够推进。
总之,旧区改造并非一朝一夕可实现、一蹴而就可完成的宏大工程;上述几点不成熟的建议也并非是解决其复杂问题的灵丹妙药。要扎实推进旧区改造并取得成功,必须需要全区上上下下的共同努力,必须集全区人民的共同智慧,必须学习借鉴先进地区的成功经验,必须紧密结合xx的实际情况,通过艰苦细致的工作,锲而不舍,常抓不懈,一个充满生机与活力的xx新城必将在不久的将来展现在世人面前。
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