二 房地产价格波动影响消费的主要渠道

    同样以发达的市场经济国家为背景，房地产价格的波动影响消费支出的渠道主要包括以下几个方面：

    1 实现财富效应，即是指房地产所有者因为房地产价格的上升而导致总财富增加，消费者可以卖出此房地产或者进行再融资，从而增大了当期的消费水平。此时房地产作为一种重要的资产表现形式，其价格的上升直接推动了实际财富的增加。

    2 未实现财富效应，即消费者在房地产升值时，即使不卖出房地产或者进行再融资，同样会因为消费者的预期改善而增加消费。换言之，即使消费者依然住在同样的房子里，但是所住的房子因为房价的上升而使得持有此住房的消费者感觉到财富的增加。回想中国香港在房地产泡沫较为明显的时期，每年房地产价格的上涨给购房者心理上带来的财富的增值，往往使得消费者每年的股票投资增值、甚至是每年的工薪收入等相形见绌。

    3 预算约束效应。房地产价格的上升对于消费者的影响可以说是“几家欢乐几家愁”，对于拥有房地产的消费者来说，房地产价格的上扬当然可以促进财富的上升；但是，对于没有住房、主要依赖租房的消费者来说，房地产价格的迅速上升会推动租金的上升，进而使得这些租户减少消费。具体而言，消费预算约束效应的大小，取决于购买住房的消费者的比率。 

    4 流动性约束效应，这一效应的具体影响因为于不同的金融体系的特点不同而不同。如果房地产价格变化了，通过抵押贷款供楼的消费者可能在银行的要求下对房地产价格的变动部分重新申请信贷，如果金融体系不要求或者支持这种贷款，那么此种效应的影响就十分有限。

    具体地说，如果房地产价格上升了，消费者可以用升值的住房申请更多的信贷，获得更大的流动性；但是，与此形成对照的是，如果房地产价格大幅下跌了，银行也可能出于风险管理方面的考虑，对于住房价格进行重估，同时要求住房者提供更多新的信用保障，从而加大了消费者的流动性约束。当前，中国香港市场上因为房地产价格的大幅下降，已经形成了一定比率的负资产客户群，这些客户用于申请贷款的住房的市场价值已经大幅下降到客户未偿银行贷款余额之下，从而增大了银行的信贷风险。

    5 替代效应，即是指如果房地产价格大幅上升，会促使希望购买住房的消费者减少开支，以便增加储蓄以便在未来购买高价的住房。“长安居，不大易”，住房价格的上涨会促使消费者未雨绸缪，减少当期消费。

    三 不同的金融体系下股票和房地产价格波动对于消费支出的影响存在差异 

    由上述股票和房地产价格波动对于消费支出的影响渠道可以看出

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