作者：张金萍　陈龙乾　田红保　王雯雯

　　摘要：进入本世纪，房地产业发展迅速，大城市房地产市场发展日趋成熟完善的同时，出现了价格过快上涨、市场过热的现象，县域房地产市场的发展面临着诸多机遇。从市场需求、供给以及整体因素三方面分析了县域房地产市场发展的驱动因素，并提出了促进县域房地产市场健康发展的政策建议。
　　关键词：房地产市场；驱动力；县域
　　
　　近年来，房地产市场形势严峻，大的开发企业无论在品牌、信誉，还是资金实力等方面都可以承受市场变化带来的影响，但中小企业则难以承受市场波动带来的损失，这就迫使他们从大城市撤资，转向中小城市以及县域的房地产市场。同时，城镇化进程加快，住房需求压力骤然增大，而县城是农村和城市的最佳结合地，这也给县域和城镇的房地产市场发展带来了机遇。
　　
　　一、县域房地产市场发展特点
　　
　　县城房地产业虽然起步比较晚，但是发展迅速，尤其是近几年，随着国民经济快速发展、人民生活水平不断提高和城市环境不断改善，房地产业快速发展。
　　从供给来看，主要有以下特点：（1）外地房地产开发企业成为投资主体；（2）开发量逐年上升，商业用房面积比例逐渐增多；（3）小区规划设计逐步规范；（4）建筑形式以多层为主，向小高层和高层过渡；（5）供应户型以中等户型和大户型为主。
　　从需求来看，主要特点如下：（1）总需求中，低收入家庭所占比例大，但由于县域住房商业贷款审查严格，“门槛”较高，有效需求相对较少；（2）县域房地产起步较晚，对外不具备辐射力，以本地需求为主；（3）乡镇企事业单位职工和出外打工回城者购房比例大；（4）消费者市场信息不对称，消费心理受全国大环境影响较小；（5）付款方式多样，贷款购房比例逐渐增加；（6）住房价格稳中有升，涨幅不大，暂不具备投资和投机的潜力，绝大部分为自用性需求。
　　
　　二、县域房地产市场发展驱动力分析
　　
　　（一）需求驱动
　　1.城市化进程加快
　　城市化进程的加快，为大量进城的农民提供了工作机会，同时拥入城市的大量人口也给城市的运营带来了巨大的压力，首先表现在刺激房地产需求的增长方面。根据建设部政策研究中心的数据，2005年中国城镇人口为5.32亿，城市化水平为40.4%，预计到2020年，中国城镇人口将达到7.58亿，城市化水平达到53.2%。城市化水平短期内的迅速提高，城市的数量和人口急剧增加，大城市骤然膨胀，对于突如其来的人口浪潮，城市的建房速度将远远落后于城市人口的增长速度，从而出现住房紧缺的状况。据统计，2005年，中国城镇人均住房面积为26平方米，以世界发达国家20世纪90年代人均建筑面积（35平方米～45平方米）的下限，作为中国2020年城镇住宅发展目标的参考依据。那么2005—2020年的15年间，中国因城镇人口增多，而需新增住宅建筑面积127亿平方米，平均每年8.5亿平方米，而根据国家发改委的统计数据，中国每年商品房竣工面积只有5亿多平方米，且自2005年起，商品房销售面积都高于竣工面积，巨大的需求使得市场开始用存量房来满足日益增长的需求。通过扩张现有大城市来转移农业人口固然是一条出路，但这仅仅是出路的一个方面，并且不是主要方面。转移农业剩余劳动力一条新的思路就是发展壮大县域经济，扩大县城规模，大力发展以县城为主体的广大中小城市，吸纳农村剩余劳动力。
　　2.消费群体转移拉动住房需求
　　自1998年实行住房制度改革以来，中国居民逐渐接受了个人贷款买房的事实。城市居民购买商品

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