房屋租赁权性质之我见 |
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中国论文联盟*编辑。 摘 要:房屋租赁关系作为生活中的一种重要的财产关系,目前学界有债权说、物权说等多种不同的观点,对于房屋租赁权的定性,有助于我们进一步认识房屋租赁权的性质,从而对其进行法律规制和有效保护,还推动我国房屋租赁法律制度的建立和完善。 关键词:房屋租赁权;买卖不破租赁;物权优先性 一、房屋租赁权的定性 关于租赁权的概念有学者认为,认为租赁权是基于租赁契约产生的由承租人所享有的各种权利,包括租赁契约成立后、租赁物交付前和租赁物交付后所产生的权利。另一种观点认为租赁权仅指承租人对交付后的租赁物所享有的权利,如"承租人之权利,为使用收益权,包括为使用收益必要之占有之权利,此等权利总称为租赁权。"可以看出,租赁契约生效后,租赁物交付前承租人所享有的权利能否包括在租赁权的内容中,是有争议的。笔者认为,房屋租赁权是指承租人在房屋交付后对房屋所享有的占有、使用、收益等的权利。房屋交付前、后产生了不同的法律关系。 民法理论上,所有权属于物权,租赁权属于债权,基于"物权优于债权",早期罗马法实行的是"买卖击破租赁"原则。但此原则全然不顾完全处于被动的承租人的利益,致使租赁关系极不稳定,并从而导致社会纠纷,严格意义上的"买卖不破租赁",其表述应当是"不动产租赁物所有权的转移不破租赁",或者"不动产租赁物所有权的变动不得对抗租赁物债权"。由此可以看出,"买卖不破租赁"是债权的一个特例,此时附着在标的上的租赁权已被赋予了一定的物权性质。现代市场经济的复杂也使得物权与债权的区别界限越来越难以划定。故"买卖不破租赁"原则并不违背"物权优于债权"的原则,作为一个特例,在市场经济下更有其重要意义和法律价值。 二、房屋租赁权性质返璞归真 如果房屋租赁权是物权的一种,则我们应然能分出处其具有的物权性质以及所属物权之种类。纵观物权法定原则下的各国物权种类,房屋租赁权的性质应有新的考虑。 (一)物权性 1、物权"掠影" 关于物权的概念,自德国立法首次出现"物权"表述至今,主要有三种学说,即"对物关系说","对人关系说"和"折衷说"。现代民法多采"折衷说",我国立法和学界多将物权定义为:物权权利人直接支配 [1] [2] [3] [4] 下一页 |
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