影响房地产经济波动的实证分析

　　引言
　　我国的房地产市场是在改革开放以后逐渐建立起来的，经历了从无到有并逐步发展成熟这一过程。但是，由于缺乏有效的监控和管理，我国房地产市场一度出现混乱，暴露出一些深层次的问题。从这一时期我国的房地产投资来看，1992年仅为541亿元，到2008年这一数值已经达到了31203亿元。从1992年到2008年期间，我国房地产投资增长了57.68倍。从房地产投资占固定资产投资的比重看，年平均增长率为14.83%。1992-1994年的增长率低于平均增长率，到1996年，增长率达到16.8%。1997-1998年的增长率又走低，1999年略有回升，2000年又超过平均增长率。此后，从2000年到2005年呈现持续上升趋势，2004年达到18.7%，之后两年稍有下降，2007年又达到18.4%。
　　从房地产投资增长速度和全社会固定资产投资增长速度方面进行比较，可以看出二者基本一致，一个周期的时间约为五年左右。但是，两者的波动幅度有差别，房地产投资波动幅度明显大于全社会固定资产投资变动幅度。
　　再从交易层面看，1992年、1993年的商品房销售面积和销售额都比上年有大幅度增长。商品房销售面积1992年、1993年分别比上年增长42%和56%，商品房销售额则分别比上年增长79%和102%。反映出市场异常活跃，交易量迅速增加。到1994年，商品房销售面积仅比1993年增长8%。在 1996年，商品房销售面积出现了负增长。由于住房制度改革，从1998年起商品房销售面积出现大幅增长。www.YBaSK.CoM从1998年到2009年期间，在商品房销售面积高速增长的大趋势下，2004年和2006年出现了两个低点，增长率分别为13.39%和 11.48%，呈现出波动性。从1992年到2009年整个期间看，商品房销售面积和销售额两者的波动趋势基本一致。
　　我国房地产经济波动影响因素分析
　　（一）人均可支配收入
　　影响房地产波动的因素很多，这些因素对房地产波动影响的显著程度不同。在这些因素中，有的因素无法量化，有些指标的数据无法收集。鉴于此，本文从各类指标中主要选择以下周期成分指标研究其与房地产波动的关系。
　　人均可支配收入主要取决于消费者的收入水平，收

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