作者：张胜龙 石延霞 魏雪霞

摘要:本文就国企改革物业管理走向市场的必然性以及现阶段市场化面临的困难和解决办法进行了探讨。
关键词:国企改革 物业管理 市场化 可行性

1. 前言

物业管理市场化不是政府行政行为,而是一种企业,不是政府机关,物业管理提供的是有偿服务,而不是无偿的福利。更重要的是,物业管理企业作为独立的法人,是按照公司法的规定组建,依照物业管理市场的运行规则参与市场竞争,依靠自己的经营管理能力和优质的服务,在物业管理市场中生存和企业物业管理走向市场的对策

国有企业物业管理市场化是国有企业改变大而全、小而全的旧体制,分离办社会职能,卸下后勤生活服务等沉重的包袱,安排大量的富余职工,实现减人增效的目标,提高企业核心竞争力的有效途径,而且具备一定的实施条件。但这毕竟关系到相当一部分职工的生活和安定,需要一定的时间,需要政府和企业有步骤、分阶段地推动、支持和帮助,同时需要物业管理人员不断努力。
4.1政府扶持
物业管理是一个微利行业,搞不好就要亏损。加之国有企业属于后勤部分的资产比较有限,且可供升值的空间非常小,同时还背负着沉重的人员负担。国有企业物业管理走向市场除企业和自身努力外,需要政府进行协调和大力扶持。
(1)捋顺物业管理与水电等供应部门的关系,由这些部门对水电用户进行直接管理。或由水电等部门委托物业管理公司管理,明确授权范围,支付代理费用。locAlhoST
(2)明确房屋维修资金的来源及管理使用办法。
房屋建筑是百年大计,随着房龄的增加,维修费用越来越大。维修资金短缺对于国有企业物业管理来说,表现得尤其明显。因此,需要政府研究制定既符合市场规律,又满足国有企业现状的房屋维修资金的筹集和管理使用办法。
(3)政府应从工商、税收和物价等方面扶持国有企业物业管理公司积极开展与服务有关的多种经营,以分流安置富余人员。
4.2企业支持
物业管理企业普遍存在管理规模小,专业人才少等问题。国有企业的物业管理单位,是从后勤机构演变过来的,更有设备落后、人员文化程度偏低、年龄偏大等不足,要想自负盈亏难度很大。因此,国有企业要在资产、资金、技术和政策上给予有期限的适当的倾斜。要扶上马,送一程。除了加大力度对职工住宅进行全面维修改造外,从“大物业”的角度出发,适当增加机关、厂区物业管理经费,弥补职工住宅物业管理费用的缺口。同时,将属于物业范围的经营性资产交给物业管理公司,从资产、资金等方面积极支持物业管理公司发展第三产业。
4.3自身努力
在积极争取政府和原企业支持的基础上,国有企业物业管理公司要在完善自我上下功夫。
(1)转变思想,提高服务质量。物业管理的根本是服务,所谓物业管理就是为业主管好家、服好务。长期以来,由于国有企业的体制和机制问题,造成许多职工对企业的依赖和松散,服务意识淡薄,因此,国企物业管理公司要加强管理,正确引导职工树立服务意识,教育职工认清改革形势,了解物业管理的发展方向,增强危机感、紧迫感和责任感。坚持服务创新,提高服务质量。
(2)开展综合经营服务。充分利用物业资源条件,发挥人才特长和地域优势,从“特、便、专”几个方面开展经营服务。“特”就是特殊服务,如接送孩子上下学、代理业务。“便”就是便利服务,利用地域和资源优势提供方便快捷的服务,如送货上门等。“专”就是专业服务,发挥人才特长开展服务,如机电修理、房屋装修等。另外要对外开展经营服务,拓宽经营范围,丰富服务内容,承接简单的物业改造工程。
(3)开展联合经营。打破部门、单位和地域界限,物业管理企业之间组成新的联合体,各方优势互补,优化资源配置、组织结构和人员结构,实现规模效益,增强市场竞争力。

5. 创建物业管理品牌

5.1 物业管理品牌是物业项目品牌的重要构成部分
现在许多房地产开发商在销售中把信誉好的物管公司提供的物业管理作为一个非常重要的促销手段。
5.2 走市场化道路
国有物业管理企业要在持之以恒的创名牌过程中促进企业整体水平的提高,这样,企业才能在激烈的竞争中脱颖而出,获得更快、更好的发展。市场化经营是物业管理发展的必然趋势,是实施品牌战略有效的方法之一。 市场化物业管理应该具有如下特征:
(1)指导思想现代化。即对物业管理行业的管理要遵循市场经济的规律,要用开放的眼光看问题。
(2)物业管理体制完善化。
(3)供需主体市场化。
(4)物业管理市场需求主体的市场化;物业管理市场需求主体指需求物业管理服务的业主、使用权人或其集合体业主管理委员会。它的市场化有两个要求:决策自主性、消费的社会化。
(5)运行规范化。

6. 结束语

国有物业管理企业必须转变观念,摆正位置,由业主的“领导者、管理者或支配者”转向为接受业主委托,受雇于业主,为业主收好、管好、用好物业管理服务费,同时服务好,维护好业主的物业,方可从中得到合理的报酬。物业公司内部要职责明确,确立岗位责任制,达到事事有人干,事事有人管的效果,形成良好的工作气氛,塑造良好的企业形象。