作者：陈立文 宛宏宪 孙维丰
摘要:基于房地产业特点以及供应链管理企业开发模式进行了深层次探索。
关键词:精益供应链;房地产;集成开发
一、引言
随着房地产市场结构从卖方市场向买方市场转变,客户的个性化需求日益突出,为顾客提供定制化产品,全面提升顾客满意度,已成为房地产开发商竞争的必然趋势。这要求房地产开发企业创新房地产开发模式,重新认识房地产开发的现实,建立适合市场要求和顾客要求的新的开发模式。当前的房地产市场竞争已经从开发企业之间的竞争转变为开发供应链之间的竞争,要以顾客为中心,快速地响应用户需求,仅凭单个企业实现生产精益化已远远不够,因此必须将精益生产lp(lean production)[1]的思想扩展到整个房地产开发供应链中去,这正是本文论述的重点。
房地产集成开发精益供应链,就是将房地产开发的整个过程所必需的步骤和合作伙伴整合起来,快速响应顾客多变的需求,其核心就是用尽可能少的资源最大程度地满足客户需求。国内关于精益供应链的研究2000年后才有出现[2],相关企业与客户之间的交流变得更加便捷,交流成本大幅下降。精益供应链上的精益企业可以与最终顾客方便的进行交流,最终顾客可以及时参与到设计、施工、营销各个阶段,使得产品开发变得更加适应市场的需求且成本变化很小。另外,先进生产技术的应用,也为降低房地产开发成本、提高产品质量、满足房地产形式多样化提供了可能性。LOCALHosT
5.高效信息传递平台。基于精益供应链管理的房地产集成开发,要求快速有效的实现信息共享与交流,供应链各节点之间、各结点内部都需要有效快捷的信息交流,房地产企业作为精益供应链的核心企业,必须建立可靠的信息交流平台。
6.动态合作机制。房地产精益供应链要实现跨企业合作,房地产企业需要让每个精益供应链成员最大限度为最终顾客提供最有效价值的服务。房地产企业要在精益供应链上的每个节点采取动态合作模式,不断淘汰不符合标准的合作企业,保留为房地产项目能够提供最大价值的优秀合作伙伴。通过优胜劣汰的动态合作机制,促使整个精益供应链在最优的状态下运行。
三、房地产精益供应链集成开发子节点运作
从工作内容来看,房地产开发企业的合作伙伴包括了规划设计、施工、咨询、招投标代理、工程监理、营销策划、材料供应、销售代理等诸多的单位。本文精益供应链集成开发模式中,为减少浪费、提高效率,最终将房地产精益供应链的合作企业归结为:设计动态联盟,施工动态联盟,营销动态联盟和咨询动态联盟等。供应链合作伙伴动态联盟,是指供应链子节点内部两个或者两个以上成员构成的合作与协调的关系。每个动态联盟中有多家合作企业与房地产企业合作,采取动态合作机制。
(一)设计动态联盟:精益设计
从项目管理的角度而言,项目开始施工之后,成本控制的作用很有限,对于整个项目来说,降低成本,提高项目效益,重点主要是在设计阶段。尽管设计费用一般只占总成本的1.5%-2%,但是对工程造价的影响很大。所以设计动态联盟中的精益企业,应该采取精益设计,实现设计、施工、营销的整合。
精益设计要求详细分析、理解和满足施工企业、房地产企业和最终用户需求;整合设计方案与施工流程;最小化后续工作变更,减少或消除返工,避免浪费;增进项目成员之间的沟通和理解。设计动态联盟的精益企业应在精益管理平台基础上,形成设计、施工、材料供应、营销、咨询等多家合作企业组成的联合团队,团队形成一个积极参与合作的整体,共同向房地产企业和最终顾客负责。
(二)施工动态联盟:精益施工
市场经济条件下,施工企业通过招投标取得建筑工程项目,多遵循合理低价的原则,因此企业利润空间十分有限,企业竞争的首要问题是提高效率,降低成本。作为房地产精益供应链上的施工企业必然要实行精益施工,从而提高企业在施工动态联盟中的竞争力。
精益施工是指工程进行时,根据最终顾客要求实现价值最大化、浪费最小化。与传统的“推进式”施工方式不同,精益施工采用“拉动式”控制系统。只有“拉动式”控制系统才能真正做到适时适量的施工。施工计划部门只制定各主要施工阶段(桩基阶段、基础阶段、主体阶段、装修阶段)的主要施工计划,其他各分项工程及各工序根据各阶段的最终计划,按下道工序、各分项工程的需求来制定施工计划,最终实现各工序之间、各分项工程的间隔时间为零的极限。精益施工最终将成为施工企业在施工动态联盟中获取发展的关键。
(三)营销动态联盟:精益营销
现代房地产企业在管理过程中坚持以“市场为导向、客户为中心、效益为目标”的经营理念。这些理念正是房地产营销的起点,精益思想提倡以客户为中心,对于房地产企业而言,带动营销动态联盟中的营销代理合作企业实行精益营销,正是房地产销售中的重中之重。
精益营销首先就要根据顾客需求设计出人性化的优质楼盘来保证销售业绩的提升;把完成优质的销售服务当作新的起点,提倡以顾客为中心,不仅仅向顾客提供产品和服务,而且要把顾客看作管理过程的组成部分,同时根据顾客的需求对产品做出创新。精益营销同时需要真正落实房地产销售流程标准化规范化,增强员工参与意识与质量意识。精益营销核心目标就是营销动态联盟的精益企业消除销售过程中的一切浪费,最大限度地提高销售过程的有效性,尽善尽美地满足最终顾客的需求。
(四)精益管理平台
为了保证整个精益供应链的畅通,所有合作企业都围绕客户需求来进行运作,由核心企业组织整个精益供应链上的所有参与者组成核心企业项目开发联合团队,快速响应客户个性化需求。核心企业项目开发联合团队构成如图2所示。核心企业项目开发管理团队通过有效地信息交流机制,在房地产项目
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