地，赚大于另外85%的非营业性用地的成本才能有利润——真的是一本万利吗？所以，地方政府自然要拼命地炒房地产，因为当地房地产市场的发展决定了土地价格的高低。只有房地产价格高，土地市场的价格才会升起来。
一个地方的房地产市场的发展取决于两个因素：一个是房地产的供应者和消费者能不能获得金融支持以及有没有获得金融支持的能力；另外一个就是本地的经济发展水平。所以我们看到的情况就是：经济发展水平高的东部地区，政府能够从15%的土地里面获取利润。但是西部地区，由于房地产市场不是很完善，所以其土地市场也不发展，政府经营土地并不是一本万利，而是隐藏着巨大的风险，因为不知道谁会成为最后的买单者。
以金融为依托的城市化
政府在主导城市化，基础设施的投资自然也要以政府为主。东部地区一个新城市差不多需要15到20年才能够具备一定的规模，在这个发展阶段差不多每年基础设施投资需要十来个亿，那么10年就是100多个亿。
这巨额的基础设施投资从哪里来？政府的资金从哪里来？
第一个，我们先讲一讲预算内的财政，因为政府能够开支的资金就是财政。我们在前面已经讲了预算内的财政是解决吃饭问题的，是不会用来做城市化投资的。这样城市化的投资主要是靠预算外财政。预算外财政我们前面讲主要靠土地。在东部城市大约有30%的土地可以创收，西部则不到10%——这个钱肯定不够。那东部搞城市化投资还有70%的钱、西部的90%的钱从哪来呢？说到这里，就找到银行去了。于是就得出这样一个结论：整个城市化是一个以金融为依托的城市化。
但是，政府也不可以随便到金融机构拿钱吧？那就得以土地作抵押去贷款。那么，土地在整个城市化过程中究竟起了什么作用呢？
在东部，土地出让收入支持了政府1/3左右的城市化投资，另外2/3的钱则是以土地抵押的形式获得的贷款。那西部是一个什么概念呢？西部只有不到10%的土地出让收入，另外的90%的钱从哪来的？其中30%的钱是欠工程队的，另外还有60%也是以土地抵押的贷款——这样，说到底，政府是用土地作为工具去银行"杠"出来的钱支持了城市化，我们的城市化也就是以土地抵押的金融为依托的城市化。
东部以土地使用权作抵押，当农用地变成建设用地后就到了政府的土地储备中心，土地储备中心持有土地证，找评估公司对土地作评估，于是银行就按评估值的70%给政府放贷。接下来就要看这个地方的地价上涨是不是能够真实地与评估值相对应。
那么，西部土地的上涨空间到底怎么样？与东部不同，西部是以土地的收益权来抵押的，因为这个地还没有变成建设用地，只是规划作建设用地，政府需要投资搞基础设施建设。这样对地方政府来讲，土地的未来升值是不是会按照评估的预期上涨并且能上涨到那个程度则有很大的风险。
我们宏观经济的发展，有将近70%是靠房地产，即靠金融支持的城市化，而城市化又取决于土地市场的发展，土地市场的发展又取决于房地产市场发展。这是一个像多米诺骨牌一样的发展结构。
我们再来看房地产市场的结构：房地产业中有20%是房地产商自有的资金，另外的80%是以房产和土地抵押的贷款。房地产的消费者75%的房款则是以其收入为抵押的贷款，也就是整个房地产市场的发展几乎又完全取决于金融。这样，我们整个城市化中房地产这块的资金有75%到80%的资金依托于金融；政府的投资部分，也有70%是靠金融。也就是说，我们整个城市化是一个预支未来的城市化过程。这意味着什么？
这意味着，我们预期未来的经济发展会并且必须要一马平川地持续增长；其次，是我们把未来个人及中国经济增长增加的资金总量分摊到每一年提前消耗了。
结语：解决的根本出路在于土地制度改革
所以，中国的城市化必须得继续，经济高增长也必须要继续，要化解这种全局性的不良债务采取的政策一定要十分谨慎，这跟海南的房地产是不一样的，因为那是区域性的，规模很小。
我们已经知道政府垄断土地一级市场，远远不是一本万利的好事，而是隐藏着让人触目惊心的巨大危机。所以，我们建议首先要对土地一级市场进行分解，比如工业用地的那一块是不是可以直接进入市场，让农民直接参与经营，让农民直接去供给，直接参与到工业化的过程中去？企业可以按年交土地的租金，不一定非要买断。这样地方政府用于基础设施和公共设施的投资包袱不就化解了吗？
我们整体经济增长里面由于制度所导致的不良问题，不能靠行政打击和压制解决，那样的结果是要以土地市场一下子死掉，地方政府纷纷破产作为沉重代价的。
链接：台湾的土地制度改革
在台湾的经济发展过程中，农业起了重要的作用，为工业的快速发展积累了资本。而在农业的发展过程中，经历了两次土地制度的改革，对台湾农业的发展起了巨大的推动作用。
第一次土地改革是在1949至1953年间，在美国经济与技术的支持下，台湾当局进行了农业发展的改革。这次改革分三个阶段进行：第一阶段，实行农地三七五减租；第二阶段，举办公地放领，将公有耕地的所有权陆续转移为农民所有；第三阶段，实行耕者有其田。
第一次土地改革是土地分配制度的改革，目的是通过将土地分配到广大的农民手上，从而调动起他们的积极性，增加农业产出，为工业发展积累资本。
1981年到1985年，台湾当局推行第二次土地改革，其核心是积极扩大家庭农场的面积，逐渐达到适当经济规模。主要内容有：第一，为实现扩大农场规模和专业化、机械化的要求，规定提供扩大农场经营规模之耕地贷款，以有志于农的自耕农为核心，贷给他们资金，从附近愿弃农的小农户处购买土地；第二，推行共同经营、合作经营，委托经营三种经营方式，以此作为扩大农场经营规模的重要手段；在不影响土地所有权的条件下，组织农民扩大经营规模；第三，加速办理农地重划，将土地划零为整。
第二阶段的农地改革是台湾土地利用（或经营）制度的改革，其目的是解决小农户小规模经营造成农业低效率的问题，从而实现专业化、企业化和

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