商品种类 主要商品品牌
地下一层地上一层 各种建材及散件 （未定）
二层 家装 银帆
房地产交易市场
三层 陶瓷洁具 宏明
水具厨具
厨房设备 雅迪尔
四层 家具 华丰、华夏、野田、兴业
五层 精品家具 罗马家具

2-3-3大连奥林匹克购物广场

位置： 大连人民体育场北
开业日期 ： 2000年4月
商场总楼面面积： 35，000平方米
楼层： 地下二层
东西广场租金： 2.4-3.5元/m2/天；负二层： 1.5元/m2/天
※现场气氛
商场硬件较好，女装属中档，男装略高。旗舰客户是美国的沃尔玛超市，客流量非常大。商场业态较为复杂，有大型超市、服装珠宝、眼镜、各种风味餐饮、儿童游乐区等，是集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的大型购物中心。
※商品布局
楼层 商品种类 主要商品品牌
地下一层 沃尔玛超市 only、w。w、color18
少女装
地下二层 男装 都彭、锋牌、富田亚惠快餐、回转寿司
女装
餐饮
东广场 婚纱摄影 时尚经典
珠宝
西广场 茶店 天福茗茶香港眼镜奥林匹克大药房写意空间家化佰草集
眼镜店
药房
家具
精品廊
化妆品

总结：
大连市经过多年城市规划，对交通、商业、旅游、居住环境都起到理想的城市规划格局。商业的发展也随着市场的竞争势头不断加剧，使到大连市商用物业迎来一轮又一轮的市场热朝，使到商铺物业的市场前景十分乐观。

3- 项目的商场部份分析
3-1项目概况
本项目位于大连市的中心商业区—中山区，北起玉光街，南至南山街，西起解放路，东至昆明街，总规划面积27900平方米。中间由横列的武汉街、华昌街和纵列的五州街将地块分成a、b、c、d、e、x六地块。

项目基本指针如下：
项目内容 数量
总规划面积（m2） 27900㎡（不含x区）
总建筑面积（m2） 129279㎡
区域 占地面积（m2） 住宅面积（m2） 公建面积（m2） 容积率 覆盖率（%）
a区 4714.5 21750 9712 6.67 68.7
b区 5188.3 3600 10950 2.80 82.1
c区 6264.1 29500 14300 6.99 57.1
d区 5748.5 22620 6214 5.02 53.9
e区 6190.0 —— 10633 1.71 52.1
x区 6744.8 —— —— —— ——
总计 27900 77470 51809 4.63 62.7

3-2项目swot分析
s——项目优势
地段优势：位于大连市中心，交通便利，与新兴商业圈——青泥洼隔路相对，具有较大的商业价值。
规模优势：商场部分总建筑面积51809平方米，建筑规模较大。
城市的商业地位：大连市是东北的据点，是一个有名的旅游城市，会向一个国际城市的方向发展，商业的氛围日渐浓厚，商机无限。
w——项目劣势
① 项目不是一个整体地块，而是由几条路切割成六个地块组成。而且解放路是一条主干道，其支路武汉街会扩至40米宽，也会成为一条交通的主干道，其它的支路交通上的负担也不少，这样令到项目受交通的规划影响较大，很难让项目以一个整体的形象展现给大众。而不以整体形象展现，本项目的规模优势将大打折扣。
② 由于项目先天的地块分块组成缺陷，分块的部份难以整体地连贯，各部份平面层的面积较小，难以满足优秀商业经营布局的条件，同时令到招商时引入主力店有一定的难度。
③ 项目是由商场与住宅两部份组成，商业规划要求与住宅规划设计有一定的矛盾，不利于最大限度地发挥两方面的优势。
④ 青泥洼商业区已有较为丰富的业种，且档次不低，而本项目规模较大，对招商需求相当大，因此面对招商的压力也大。
⑤ 临近步行街商业圈，但与步行街相隔的解放路交通繁忙，要将步行街消费人群引到项目消费有一定难度，而且项目面对一条高架桥，车流的行走习惯对项目有一定影响。
o——机会
① 与百年城等的步行街隔路相望，商圈较为成熟，已有一批消费群邻近于本项目，只要将这批消费群吸引过来，扩大原有的商业圈，就会给项目带来一定的人流。
② 大连市是一个旅游城市，每年旅游观光人数不少。本项目位于市中心，正对劳动公园，项目完全有条件成为大连旅游购物新兴热点，吸引大量的旅客旅游购物。
③ 面对的劳动公园位于大连市市中心，凝聚了一批休闲、娱乐的人群，这批人群也为项目带来一定的商机。
④ 进入新的市场或新的细分市场，纵观大连市现时的商场定位一般都比较传统，如将本项目设计为一个中青年的娱乐、休闲新天地，可吸引这部份细分的消费群。
⑤ 现时大连市国有商业比较多，市场定位、商场操作手法、整体形象推广等的经营管理的模式比较传统，虽有部份外资商业引入，如百盛广场、沃尔玛等，它们大都是百货或超市的形式与本项目的形式不同，如将新型的经营管理模式引入将会使将整个项目提升。
⑥ 项目规模较大，自身可设置的内容很多，可将其设计为大连市的特色购物场所，作为大连市有代表性的购物天地。
t——威胁
① 青泥洼成熟商业区和原有商业区在消费人流和招 商上对市场客户的分流。
② 大连市在商业档次和业种经营上已较全面，令市场对项目主题性或特色性要求较高。
③ 市场习惯消费模式和层次对项目定位上的影响。

4-市场定

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