问题： a）、各区县小区办对开发建设单位、物业管理企业组建管委会是“指导”、“监督”等关系，且有多个婆婆相伴。不可否认，行政干预对早期的小区管委会的成立起了一定的积极作用。但既然是“自治管理”，为什么不能由业主们自己成立管委会呢？ b）、“各区县小区办应当向该小区开发建设单位、物业管理企业发出通知，限期一个月内开始组建管委会的工作。”但小区办应当什么时间发出通知（这直接涉及到小区办拖延履行法定职责的认定）？开发建设单位、物业管理企业毕竟是二个法人，如果限期内仍不开始组建管委会如何处罚？ c）、“逾期不组建的，区县小区办可以指定产权人、使用人成立筹备组。”学过法律的人都知道，法律上的“可以”随意性较大，他可以指定，也可以不指定。那么在不指定的情况下，业主的权利如何保障呢？ 2、业主委员会委员的推荐与选举存在弊端 1）、管委会委员候选人的产生办法存在弊端 （第485号文件）第二条第（二）款规定：筹备组应与产权人代表、使用人代表以及居委会代表协商，推荐管委会委员候选人。 由此可以看出： a）、管委会委员候选人的产生办法只规定了推荐方式，应该允许自荐。事实上，有一部分被推荐的人，要么忙于工作无暇顾及，要么有能力不热心或缺乏责任感。而热心此项事务的业主，又由于这样或那样的原因没被推荐，结果是于公于私都不利。因此，关于管委会委员候选人的产生办法应该允许业主自荐。 b）、由于管委会筹备组的成立是由开发建设单位、物业管理企业，在区县房地局、小区办和小区所在地的街道办事处的“指导、监督”下成立的，没有业主参加或参与，筹备组的成立是否反映了业主们的意愿尚未可知？现实生活中，经常出现小区的开发建设单位、物业管理企业推荐一些不反对他们的业主作为管委会委员候选人，而一旦这些候选人出卖业主利益且不被大多数业主认同时，开发建设单位或物业管理企业就拖延管委会的成立。因此，在推荐候选人问题上，开发建设单位、物业管理企业与业主们的想法往往是背道而驰的，因此，候选人的人选往往协商不成。所以，应规定一个协商的期限及协商不成的处理办法。 c）、关于推选多少候选人的问题。 （第485号文件）第二条第（二）款规定：管委会委员人数一般以５－１５人单数为宜，其中使用人不超过管委会委员总数的３０％。这里只规定了管委会委员人数，而未规定候选人的人数。实践中，开发建设单位、物业管理企业经常采取等额选举的方式，虽然相关文件并没有规定采用何种方式，但从等额选举的弊病来看，这实际上剥夺了一部分业主的被选举权，更没有体现物业管理的自治性和业主们的民主意识。 2）、管委会委员的选举问题 根据（308号文件）规定，第一届管委会可以依照京房地物字【1997】第485号第二条第三款的规定，通过产权人大会选举产生，也可以通过公告方式选举产生。也就是说： a）、筹备组应组织召开由全体产权人、使用人代表参加的第一次产权人大会，审议和通过管委会章程，选举管委会委员，组建管委会。 b）、出席产权人大会的使用人代表不得超过产权人总数的３０％。 c）、产权人投票实行住宅房屋每一单元房一票；非住宅房屋每３０００平方米一票，不足３０００平方米的，每一产权证一票；使用人代表每人拥有一票投票权。 d）、产权人总数超过２００人的，可召开产权人代表大会。其中使用人代表不得超过产权人代表总数的３０％。产权人代表，多层住宅楼可每幢楼选１－２位，高层楼可每幢楼选２－４位；独幢房屋实施物业管理的，可每层选２－３位代表。 产权人代表大会代表所拥有的投票权按本条第三款确定。 采取通过公告方式选举产生的，应依照下列规定: a）、筹备组在广告栏、公共场所醒目位置公告管委会章程和管委会委员候选人和选举办法，同时书面送达全体产权人上述材料； b）、在选举办法规定的时间内，筹备组未收到占总票数50%以上的反对票，即可向各区县小区办申请成立管委会。 但这里同样存在以下几个问题： a）、如前所述，管委会筹备组的成立是由开发建设单位、物业管理企业，在区县房地局、小区办和小区所在地的街道办事处的“指导、监督”下成立的，没有业主参加或参与，筹备组的成立是否反映了业主们的意愿不得而知？筹备组在公告、起草相关文件及送达材料时，能否站在全体业主的立场上实未可知。 b）、公告应在选举前多长时间公示？应公告几次？每次之间的间隔应多长时间？ c）、既然要求将管委会章程和管委会委员候选人名单及选举办法等材料书面送达全体产权人，那么，如何证明已经送达？ d）、由于这是管委会委员的选举，收到管委会章程和管委会委员候选人名单及选举办法等材料的产权人，可否就这些材料的内容等提出异议及如何处理异议？ e）、既然在选举办法规定的时间内，筹备组未收到占总票数50%以上的反对 票，选举即告成立，那么，谁来监督反对票的收取？ 综上所述，随着商品房市场的健全与发展，物业管理委员会（也称业主委员 会）的成立及管委会委员的推荐与选举也暴露出一定的弊病，加之目前开发建设 单位、物业管理企业与业主们的矛盾日益尖锐、突出，因此，应在立法上加以完 善，并充分体现业主们的利益与意愿，使房地产市场更加规范、社会更加安定。 （十六）、司法部门对房地产市场的弱势群体保护力度太小，没有体现交易的公平原则和诚实信用原则 统计表明，在业主与开发商或物业管理公司发生纠纷时，70%以上是业主败诉，而其中的原因主要有： 1、交易中的主要内容在合同中没有约定：一方面是业主没有将出卖人的承诺写进合同；另一方面是虽然写进了合同，但未约定出卖人违约后如何处理。导致诉讼发生后，法院往往以合同没有约定或证据不足为由，驳回买受人的诉讼请求。 2、《民事诉讼法》第34条规定：“因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖”，而客观上，开发商与所在地政府等部门又存在着千丝万缕的联系（有的开发商甚至扬言黑白两道全有关系），且目前关于房地产的司法解释中，其立法精神侧重于保护所谓的房地产市场的稳定较多，对买受人的利益缺乏相应的保护力度。 因此，调查统计表明：在商品房市场中一旦发生纠纷或可能发生纠纷时，85%以上的买受

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