人不信任法院及政府有关部门，不得已，他们只能寻求网络等作为一种发泄方式，当然，这种宣泄不可能是100%真实的，但不可否认的是，他反映了一种倾向，一种对社会不满的倾向，一种无奈、被压抑后产生的倾向，这种情绪应该加以关注，而且应该上升到社会稳定的高度加以关注。 诚然，买受人没有将必要的条款约定在合同里，买受人有一定的过错，但作为弱势群体客观上被开发商的虚假广告所蒙蔽，开发商就没有过错吗？保护房地产市场的稳定是应该的，但就交易而言，法律讲的是交易主体地位的平等和交易过程的公平，稳定也应是在公平的基础上的稳定，否则，表面的稳定要么是虚假的，要么是潜伏着更大的危机。对目前事实上不平等的商品房交易市场，法律应该体现交易的公平原则和诚实信用原则，否则，法律维护社会公共利益的法律精神就无法体现，客观上也纵容了不法开发商。目前北京市商品房市场的不规范现状，不能说与司法部门的无能与放纵无关。由此引发这样一个问题———法律的天平到底应该向哪里倾斜？法律的公正性如何体现？弱势群体的合法权益如何保护？…… 此外，司法部门在处理案件时随意性较大，主要表现在对部门规章（建设部的相关规定）的适用与认同方面，实践中法院往往只认可最高人民法院的司法解释，对建设部等部门规章根本不屑一顾，而且想引用就引用，不想引用就不引用，这不能不使人怀疑部门规章的法律效力及权威性。（有人甚至提出为什么部门规章老百姓就应遵守，国家的司法部门为什么不遵守？） 三、规范住宅商品房市场的有关建议 基于以上问题的论述，本人提出如下建议供有关部门参考： 1、加强对开发企业注册资金的监管，防止虚假出资与抽逃，一旦发现则按《中华人民共和国刑法》第159条的规定，以“虚假出资罪”或“抽逃资金罪”追究责任人的刑事责任。 2、与中国人民银行2001年8月2日发布的《关于规范住房金融业务的通知》相衔接，严格审查住房开发贷款发放条件，并以此作为商品房预售的条件，避免或减少买房风险。 3、加强房地产企业设立阶段中的行业管理与审查，切实从开发企业的专业人员构成、人员数量、资金到位及使用情况、相关制度的建立与规范等方面审查，这样既是对市场负责，也是对消费者负责，更是对政府形象的负责。 4、公司设立、项目审批中出现违法情况，严厉查处有关责任人员及幕后人物，对已设立的公司予以相应的处罚；对尚未成立的公司，不予办理工商登记或延缓一年登记注册，其相应的项目审批也予以延缓。 5、未交纳教育配套费的房地产开发企业，必须做好买受人子女入学、入托的相关安排，否则，应采取相应的补救措施或承担相应的违约责任。 6、对违法销售的项目，在项目销售初期进行查处，并加大对违法销售的惩罚力度，建立定期曝光不法销售商制度。对违法销售的项目，责成出卖人在当地的相关报纸刊登纠正公告，并对该开发商一年内不批准新的商品房项目的开工和预售。 7、从公平原则出发，完善房地产广告的相关法律，对夸大宣传、误导消费的行为予以制裁。对违规发布广告和广告内容失实的，责成出卖人在当地的相关报纸刊登纠正公告，并对该开发商一年内不批准新的商品房项目的开工和预售。 8、凡承诺未兑现的，买受人一旦主张权利，司法部门应本着公平及诚实信用的原则，追究出卖人因违反诚实信用原则而承担的相应责任，并对买受人予以相应的补偿。当规划的改变涉及小区居民的切身利益时，有关部门应充分听取小区居民的意见，因为业主买房不再是单纯的房屋购买，更是对居住环境的选择，这不但是入世的要求，更是依法行政的要求。 9、严格规范楼书（商品房销售广告）中的内容，对楼书中的承诺未约定在合同中的情况，买受人一旦投诉或主张权利，应做出对开发商不利的法律判定（责成限期兑现或对买受人予以一定的补偿）。 10、限制或规范目前日益增多的“明星楼盘评选活动”，并规定如果评选失实，对组织评选的媒体应予以相应的处罚，并责成该媒体在该报纸上公开向读者、消费者道歉。 11、规范媒体刊登房地产广告的行为。要求媒体在刊登房地产广告之前，除应审查刊登广告必备的相关文件（营业执照、资质等级证书等）以外，还应严格审查房地产项目的预售许可证或房地产权属备案文件———销售合法性的审查，否则，由相关媒体承担连带责任。 12、对出卖人已经出售的商品房的合同进行定期检查，对不按法律规定签订合同、不按法律规定明示相关法规及合同文本的；对违反法律的扩大解释或侵犯买受人利益的合同条款；除及时加以纠正外，还应对出卖人予以相应的处罚；发生诉讼时，司法部门应以这种约定侵权或违法而认定相应的条款无效。 13、加大经济适用房和普通商品住宅的开发建设，放宽二手房市场，培育房屋租赁市场，从供需关系上根本解决房屋的供需状况，并通过减免税费等方式，从根本上平抑和打压房价，使商品房的买卖真正作到买卖双方意思表示真实。 14、国家立法应完善消费者知情权的行使与保障，完善出卖人交房时相关文件与资料的提供义务，更应完善有关部门配合律师调查的相关规定。 15、商品房按套内面积销售，从根本上解决公摊不公的问题。统计表明：69%以上的买受人愿意按套内面积销售。这样公摊的问题才会从根本上解决，否则，公摊不公的问题始终是困扰消费者的一个大问题。 16、建立相应的房屋测绘监督制约机制。即房屋进行实际测量之前，应通知全体买受人，要求买受人在规定的时间内（比如15天内），推选出5~10名买受人代表监督测绘队的测绘，这样，既可以使测绘工作透明化，防止暗箱操作，又可以避免今后因测绘数据的真实性发生纠纷。 17、房屋实测后30日内，开发商应将实测数据向全体买受人公示，其中公示的数据包括公摊各部位的具体数据及公摊面积总数，以便买受人核对。 18、经营公摊面积的，有业主委员会的，应经业主委员会同意，并向业主委员会支付相应的款项；没有业主委员会的，应经全体业主2/3以上同意，并预提相应费用，待业主委员会成立后，交由业主委员会保管和使用。 19、取消或规范签订正式《商品房买卖合同》之前的“认购程序”，严格规范或限制开发商签约之前收取定金等预收款项的行为，并严格限制出卖人对买受人定金的扣留与没收。

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