作者：张会敏 杜广如 赵君彦

内容摘要:商用物业投资被誉为“三高”产业,即高投入、高回报、高风险,要降低商用物业开发的高风险,必须对开发中可能出现的风险因素进行预先评价。本文从开发商的角度,采用层次分析法和模糊综合评价法对商用物业投资风险进行了评价,并以实例进行了论证。
关键词:商用物业投资风险评价 层次分析法 模糊综合评价法

商用物业又称经营性物业、收益性物业或投资性物业,是指能出租经营、为投资者带来经常性收入现金流的房地产,包括酒店,写字楼,零售商业用房(店铺、超市、购物中心等),出租公寓等。商用物业投资被誉为“三高”产业,即高投入、高回报、高风险,要避免商用物业投资的风险,必须对投资过程中可能出现的风险因素做出科学分析。由于商用物业开发风险评估体系包括了很多复杂的评价指标,评价对象的层次性、评价标准及评价影响因素的模糊性、定性指标难以定量化等一系列问题,使得难以用数学模型加以统一度量和描述。建立在模糊集基础上的模糊综合评价法以隶属度来描述模糊界限,是目前在综合评价中应用比较成功的一种方法。

商用物业开发的风险

商用物业开发过程通常可以分为投资决策、建设准备、施工和租售4个阶段,不同开发阶段具有不同的风险。
投资决策阶段是商用物业开发过程中最重要的阶段,由于商用物业的投资地点、规模、市场需求等的不确定性,使得这一阶段的决策存在大量风险,主要包括位置选择、投资类型、投资方式等风险。lOcAlHost
建设准备阶段主要是办理项目规划审批、征地、拆迁、安置、补偿;制定设计方案;通过招投标选择承包商;进行项目融资等活动。这一时期的工作量大,涉及面广,不确定因素较多,这一阶段风险主要有社会风险、政策风险、设计风险和融资风险。
施工阶段的主要任务是保证按期、按质、按量,节约、安全地完成开发项目的建设。此阶段经历的时间比较长,但发生风险的概率相对较低,这一阶段的风险主要包括工程、质量、成本、安全风险。
租售阶段在取得预售许可证后就已经开始,开发商根据自身实力选择出租、出售或融资租赁,并选择物业类型,此时风险主要包括招商谈判、营销策划、物业管理风险。

模糊综合评价步骤设计

构建风险评价指标体系f,f={f1,f2,…,fn};采用层次分析法,建立权重的判断矩阵;确定评价指标的权重ω,ω=(ω1,ω2,…,ωn);根据判断矩阵,得出特征根和特征向量,并检验每一个矩阵的一致性;计算出最底层指标的组合权重ut;确定评价指标的评语集e,e=(e1,e2,…,em),得到评价指标集的隶属度矩阵r;计算综合评价结果s,s= ut*r,对评价对象进行综合评价。

实例分析

河北省保定市某房地产开发公司,拟投资6500万元进行购物中心的投资开发,根据项目具体情况从投资风险角度对其进行评价。经过充分调查,参照专家意见,建立风险评价指标体系(见表1)。

运用层次分析法,确定评价指标权重。采用1-9标度,比较准则层指标的两两相对重要程度,建立判断矩阵(见表2)。通过方根归一法确定权重系数,其中,,

而且各项指标对目标层的一致性检验结果均小于0.1,满足整体一致性要求。
计算合成权重。应用加权平均模糊评价理论,同时根据指标层权重向量bi和准则层权重向量a,组成评判矩阵ut=bi×a,计算各项指标对目标层的合成权重ut=(0.145,0.053,0.053,0.237,0.026,0.026,0.007,0.079,0.022,0.022,0.022,0.004,0.094,0.177,0.033)t
确定风险评价集。e=(高、较高、中等、较低、低),根据评价尺度,请专家按照评价指标体系中的指标给购物中心项目打分,得到评价指标集的隶属度矩阵r。
计算综合评价结果。s=ut•r15x5=[0.23730.22850.19680.19870.1387]
对风险等级高、较高、中等、较低、低分别赋以5、4、3、2、1,根据模糊向量单值化原理,即可得投资项目综合评价的值为s=0.2373×5+0.2285×4+0.1968×3+0.1987×2+0.1387×1=3.227
从综合评价值可知,项目开发风险等级为中等风险。
综上所述,本文以不同开发阶段的风险因素分析为基础,通过建立风险因素层次分析模型,计算得出商用物业开发不同阶段各风险因素的组合权重。然后应用模糊综合评价模型,并结合实例,计算出开发项目的风险度,以期为开发商投资决策提供科学依据。

参考文献:
1.李启明.房地产投资风险与决策[m].东南大学出版社,1998
2.杨纶标,高英仪.模糊数学原理及应用.华南理工大学出版社,2001
3.赵焕臣.层次分析法—一种简易的新决策方法[m].科学技术出版社,1986