企业和个人共同作用的空间行为选择过程，并探讨了新经济时代南京市郊区化的动力机制。研究结果表明，城市规划与旧城改造、开发区与大学城建设、房地产开发以及企业已有35家进区，累计投资总额超过85亿美元，累计实现合同外资50亿美元，实现到位外资35亿美元[8]。目前，园区内著名投资企业有福特、西门子、菲亚特、日立产机、百事可乐、爱立信等。除了工业企业落户开发区外，许多外商投资于零售企业或仓储式超市。由于城市郊区拥有广阔而价格低廉的用地，吸引了如麦德龙、百安居、家乐福等大型超市在郊区的交通要道或大型居住区附近集聚，反过来又推动了人口及其他商业企业在此集中，并在一定程度上促进了周围地区的繁荣。

(四)房地产业的兴起
近年来，南京市房地产业迅速发展。据统计，“十五”期间，南京市住房市场投资的年平均增长率达27．62，开发投资总额累计达1021亿元，是“九五”期间的2．37倍，形成了河西、秦淮、仙林新区、江宁、江北等十几大板块。房地产开发商针对低收人群体在近郊建立普通住宅，针对富有阶层在远郊建设高档别墅，通过错位开发与经营满足了不同消费群体的需求，使其盈利最大化。在郊区板块中，江宁板块尤为紧俏，1992年江宁经济开发区成立以来，土地价值攀升，房地产业高速发展，集中在岔路口、百家湖、东山镇、民营科技园和将军山等5大板块，约521万m。。为适应新经济时代的人力资源居住环境和城市富裕阶层对住房的要求，郊区出现了许多新概念住宅，形成了以百家湖花园、湖滨世纪花园、中国人家、翠屏国际城、江苏省高级专家住宅园——江南文枢苑为代表的组团式开发居住群，成为南京房产市场的一个热点地区和高尚生活社区。loCALhoST郊区因出现许多楼盘而形成的大型居住区，为人口在城市和郊区间的重新分布创造了条件。
(五)个人消费的促进
随着南京居民收入水平的提高和居住观念的转变，居民也逐渐由被动郊区化向主动郊区化转变。郊区优越的自然环境、完善的社区配套设施以及便捷的交通使居民越来越倾向于在郊区购房，而且由于家用轿车缩短了主城与郊区的通勤距离，使得主城与郊区的联系更加便捷，一些城市高收入者在郊区购买第二住宅的趋势日益明显。国际经验数据也表明，当一个城市的人均gdp达到3000美元时，人口居住的郊区化现象会比较明显。我国主要大城市的人均gdp大都超过了3000美元，2005年南京市人均gdp已经超过5000美元，居住郊区化已很明显。从居民购房需求上看，近5年内，南京住宅销售近27万套(3068万m2)，二手房销售近21万套(16l1万m2)，共计近48万套，大约1／3的南京市民乔迁了新居，改善了居住条件。因此，随着居民收入水平的提高和对居住观念的转变，个人在城市郊区化进程中的推动作用也越来越凸显，成为郊区化的行为主体之一。
四、结论和建议
城市的郊区化受传统工业经济与新经济的双重影响。从南京城市郊区化的动力机制看，既有传统经济的烙印，如城市土地有偿使用制度、户籍制度、城市规划等，反映出经典城市化所具有的某些特征，同时，又受新经济动力的强烈牵引，如新产业空间、新概念住宅、大学城建设等，表现出现代郊区化的一些特征。这种双重动力与所形成的双重表现特征，体现出我国城市在新经济时代郊区化的特有规律。郊区化是在政府、企业和个人多种行为主体共同作用下的复杂过程，尤其在市场经济作用下，企业和个人的空间行为必将更多地考虑与自己直接相关的眼前利益，而忽略国家、区域和城市的长远的整体利益。南京城市郊区化过程中产生了许多问题，如城市规模扩展较快，开发区、大学城建设盲目圈地现象严重，造成大量耕地流失和自然生态景观的破坏。此外，城市摊大饼式的扩张导致主城与郊区之间的钟摆式人流，造成巨大的交通压力。因此，郊区化的进程只有通过适当的控制，充分发挥政府在郊区化进程中的作用，才能引导城市向有利于社会、经济、环境效益统一的方向发展。