2007年上半年深圳市二手楼市报告——空间巨大

一、需求旺盛，涨幅上扬

2005年上半年，二手楼买卖仍是深圳房屋销售市场的一大热点。深圳二手楼市场继2004年的旺市，2005年需求依然旺盛，交易活跃，价格持续小幅上扬。

二手住宅方面，罗湖、福田、南山的仍然是主战场，三个区的成交量占全市总成交量的大部分份额，成交均价分别为6000元／平方米、8105元／平方米、6200元／平方米，成交主要以二房、三房为主。

据世华地产统计，2005年上半年，深圳二手楼交易价格总水平比上年上涨5％，涨幅高于同期商品房的价格涨幅，其中，二手楼住宅交易价格上升4％，商服物业（写字楼、工厂、商铺等）交易价格上升3％。从上半年两个季度二手楼交易价格总水平走势看，呈现逐季小幅上升态势，二手楼住宅和非住宅价格走势不一致，住宅物业两个季度的价格涨幅依次为6％、4％，商服物业的价格涨幅依次为2％、4％。

二、政策调控，楼市清流

2004年3月，深圳市政府整顿市容环境梳理行动的开展，使得市容、市貌得到净化和改善，许多积压空置商品房得到消化，二手楼市场也因此进一步活跃。lOCaLHosT

2005年3月16日，央行宣布上调个人住房贷款基准利率。将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理；并将房地产价格上涨过快的城市或地区的个人住房贷款最低首付款比例由20％提高到30％。

2005年4月4日，深圳市国土资源和房产管理局发布《关于规范我市房地产市场秩序严禁非法炒卖房地产的通告》，发布“禁筹令”。深圳开发商迅速作出反应，陆续为客户办理全额退还诚意金手续。

2005年5月11日，建设部等七部委出台《关于做好稳定住房价格工作意见》。明确提出自6月1日后，个人购买普通住房不足2年转手的将全征营业税。

2005年6月1日，七部委政策实施。深圳二手楼市成交量应声萎缩三成，进入新政策的消化期。更多市民持币观望，20％的豪宅炒家退市。

在“地产新政”影响下下，规范市场、打击投机、健康发展成为全国楼市主流。深圳二手楼市更趋理智、冷静。

三、深圳楼市，无拐点

6月1日，成为今年上半年度深圳二手楼市的分水岭。

此前，深圳市场的运行平稳，二手楼成交宗数与去年同比呈小幅下跌状态，跌幅为2,成交单价与去年同比下跌状态，跌幅为2,成交面积与去年同比上升状态，涨幅为46％。

6月份起，调整营业税的政策正式实施，深圳二手市场明显发生变化。据世华地产6月1日至6月15日数据显示，截至6月19数据显示，世华地产一手楼市场的成交量和租赁成交数和以往相比均无太大的变化，但二手楼买卖的成交数量比以往有了较大幅度的下滑，尤其住宅部生意冷淡，成交数量仅为上月同比的65％。6月16日起，政策风浪波及力度逐渐小去，二手楼市开始恢复活力，成交数量与上月同比持平，略有下跌；其中商业部业务由于明确不受营业税政策影响而基本恢复活跃程度。

在全国一片“跌”声中，深圳二手市场在现实中显现出巨大的承受能力与发展空间。

四、户型变大，买家年轻

据世华地产成交数据统计，今年第一季度，世华地产住宅部成交数量比去年上升33％多，突破历史新高。第二季度的4、5月份比较活跃，每月成交逾600宗，成交户型也多二房、三房为主，占总数的80％，小户型与大户型的成交比例也由过去的4：6改变为3：7。豪宅市场方面，年前买家居多，成交量活跃，年后成交速度放慢。

6月1日，七部委《意见》正式实施。调整营业税的政策使得行情下跌，观望徘徊者居多，6月份上半月业务萎缩35％；下半月起，楼市各方接受政策，照常实行交易，房价也未因政策下调，保持平稳坚挺，但成交宗数仍未完全恢复至6月之前状态。

对于短期投资者来说，两年内普通住房转让将按售价全额征收营业税，从而减少了投资的利润空间。不少人因此选择了收益率高的长期投资产品，地段优秀、片区成熟的二手住宅，成为热点市场。如皇岗片区，往来与居住的香港人较所，租金回报率高，吸引不少投资客，成交价格也明显上扬。如金港豪庭，成交单价已由去年的8000升至9000多了，目前放盘的业主叫价已达到10000／平米；皇庭世纪，也涨至7000多／平米；皇御苑，租单非常活跃，单价达40－50／平米，租金回报很高。

此外，香蜜湖片区成为多次置业者的重点选择区域。香蜜山、熙园、水榭花都、香域中央等，楼盘

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