| 试析新经济时代南京城市郊区化的动力机制研究 |
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质量也提出了更高的要求，郊区新概念住宅的开发建设及其优越的环境、完善的社区配套设施、便捷的交通使得一部分居民倾向于在郊区购房。此外，家用轿车缩短了主城区与郊区的通勤距离，一些城市富裕阶层在郊区购买第二住宅的趋势越来越明显。
三、新经济时代是南京城市郊区化的动力机制
除了土地制度和住房制度改革、旧城改造等经典郊区化因素以外，新经济因素对南京市郊区化的作用也越来越显著。高新技术发展带来的新的产业空间，如为了适应新经济时代的人力资源居住环境和城市富裕阶层的需求而出现的许多新概念住宅建设，以及以大学城为主的高级竞争性基础设施的建设等。 本文由中国论文联盟经济 时代，空间已成为城市 发展 的一种战略性资源和一种参与全球性竞争的战略经营手段以及反映地方政府业绩的工具。城市规划的意义也实现了从传统的安排国民经济、社会生产的手段向 现代 的增强城市竞争力的政府公共政策的飞跃[6]。南京总体规划都市圈城镇结构为“主城一新市区一新城”，即主城，东山、仙西、江北3个新市区和大厂、新尧、板桥、龙潭、雄洲、永阳、淳溪7个新城。“一主三副”的城市格局以及南京跨江发展战略的实施，成为郊区化进程中的一股重要的推动力量[7]。此外， 交通 基础设施的规划建设、旧城改造和市政建设也导致了大量的城市人口外迁。随着南京地铁1号线建成，以及地铁2号东山出口的建设，进一步拉近了主城与郊区的空间与时间距离，使其与主城的人流、物流、资金流、信息流愈加畅通，进一步推动了城市郊区化进程。在建的地铁1号线南延232程又将使江宁与主城区之间实现无缝联系，主城区的232业、居住、 教育 、科研、市场、 旅游 休闲等功能将进一步扩散到江宁区，大大促进郊区化的快速发展。
(二)大学城和开发区建设
大学城是在我国高等教育规模急剧扩张的情况下，各级地方政府寻求的一种新的办学模式。自1987年南京大学自筹9100万元在浦口大学城征地56．67万m。建立新校区，拉开了浦口大学城建设的序幕以来，南京市又先后在市区的东部和南部兴建了仙林大学城和江宁大学城。这3个大学城规划占地面积60km。，在校学生规模约37万人。大学城的建设大大增强了其对人口的拉动作用，高校学生、教职员工等在此聚集，将进一步带动房地产、餐饮、旅游等相关产业的发展，形成逐步扩张的态势，进而分担主城区压力。大学城的建设还打破了城市原有的布局范式，大大延伸了南京城市的骨架，形成了现代化城市新的卫星城格局，有力地促进了南京的郊区化进程。新经济增长的主要动力是创新，知识化产业和高科技产业是新经济的主要增长点和支柱产业。伴随着高新技术的发展，出现了新的产业空间，如经济技术开发区、高新技术开发区等，大大促进了城市郊区化进程。20世纪90代以来，南京先后建成了浦口高新技术开发区、江宁开发区，江宁开发区内又包括江宁高新技术开发区、江宁N-学园和华商科技园。开发区的建设引起了人口与产业在区内的集中，加快了城市周边地区基础设施的建设，促进了城市的郊区化进程。
(三)跨国公司的投资
经济全球化使得产业、资本、技术等生产要素向发展 中国 家转移的速度加快，弥补了其资金和技术的缺口。我国政府关于开发区的许多优惠政策吸引了大量的跨国公司进入，跨国公司的投资带动经济发展、人口集中和城镇基础设施建设，对城市郊区化起着不可低估的促进作用。江宁开发区创办10多年来，已累计引进来自美国、日本、德国、瑞典、韩国、 台湾 、香港等40个国家和地区的1800多个项目，其中千万美元以上项目239个，世界排名前500强 企业 已有35家进区，累计投资总额超过85亿美元，累计实现合同外资50亿美元，实现到位外资35亿美元[8]。目前，园区内著名投资企业有福特、西门子、菲亚特、日立产机、百事可乐、爱立信等。除了 工业 企业落户开发区外，许多外商投资于零售企业或仓储式超市。由于城市郊区拥有广阔而价格低廉的用地，吸引了如麦德龙、百安居、家乐福等大型超市在郊区的交通要道或大型居住区附近集聚，反过来又推动了人口及其他商业企业在此集中，并在一定程度上促进了周围地区的繁荣。
(四)房地产业的兴起
近年来，南京市房地产业迅速发展。据统计，“十五”期间，南京市住房市场投资的年平均增长率达27．62，开发投资总额累计达1021亿元，是“九五”期间的2．37倍，形成了河西、秦淮、仙林新区、江宁、江北等十几大板块。房地产开发商针对低收人群体在近郊建立普通住宅，针对富有阶层在远郊建设高档别墅，通过错位开发与经营满足了不同消费群体的需求，使其盈利最大化。在郊区板块中，江宁板块尤为紧俏，1992年江宁经济开发区成立以来，土地价值攀升，房地产业高速发展，集中在岔路口、百家湖、东山镇、民营科技园和将军山等5大板块，约521万m。。为适应新经济时代的人力资源居住环境和城市富裕阶层对住房的要求，郊区出现了许多新概念住宅，形成了以百家湖花园、湖滨世纪花园、中国人家、翠屏国际城、江苏省高级专家住宅园——江南文枢苑为代表的组团式开发居住群，成为南京房产市场的一个热点地区和高尚生活社区。郊区因出现许多楼盘而形成的大型居住区，为人口在城市和郊区间的重新分布创造了条件。
(五)个人消费的促进
随着南京居民收入水平的提高和居住观念的转变，居民也逐渐由被动郊区化向主动郊区化转变。郊区优越的 自然 环境、完善的社区配套设施以及便捷的交通使居民越来越倾向于在郊区购房，而且由于家用轿车缩短了主城与郊区的通勤距离，使得主城与郊区的联系更加便捷，一些城市高收入者在郊区购买第二住宅的趋势日益明显。国际经验数据也表明，当一个城市的人均GDP达到3000美元时，人口居住的郊区化现象会比较明显。我国主要大城市的人均GDP大都超过了3000美元，2005年南京市人均GDP已经超过5000美元，居住郊区化已很明显。从居民购房需求上看，近5年内，南京住宅销售近27万套(3068万m2)，二手上一页 [1] [2] [3] 下一页 |
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